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L’INCJ, Institut national de formation des commissaires de justice, gère la formation des futurs commissaires de justice (Réunion de la profession de huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire depuis le 1er juillet 2022).
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Il s’agit de toute personne qui s’introduit « dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte » (C. pén., art. 226-4) avec l’intention de l’occuper.
Ni le propriétaire ni le locataire des lieux n’ont autorisé le squatteur à y pénétrer et à l’habiter. On qualifie l’occupation du squatteur de « sans droit ni titre ». De ce fait, n’est pas un squatteur :
A noter : La violation de domicile étant un délit (article 226-4 du code pénal), le squatteur peut être condamné à une peine d’un an d’emprisonnement et 15 000 euros d’amende.
La notion de domicile, en cette matière, est très large. Le juge l’interprète largement et analyse la situation au cas par cas. Quels que soient le titre juridique de l’occupation et l’affectation donnée au local, le juge exige que le lieu soit garni de meubles et occupé (Crim. 22 janv. 1997, n°95-81.186).
Sous réserve de remplir ces conditions, peuvent faire l’objet d’un squat :
Sont exclus les biens immobiliers dits « vacants » ou inhabitables, à savoir :
La victime d’un squat ne peut pas faire justice elle-même ! Le fait de forcer un tiers à quitter les lieux en usant de manœuvres, menaces, etc. est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende (C. pén., art. 226-4-2).
La victime d’un squat, ou toute personne qui agit dans son intérêt, peut intenter :
C’est la procédure ordinaire aux fins d’obtenir l’expulsion du squatteur et une indemnité d’occupation. La procédure, peut s’avérer longue. Elle impose de solliciter un avocat, un commissaire de justice et, en cas de résistance du squatteur, l’intervention des forces de police.
Pour le cas spécifique des résidences principales et secondaire, le propriétaire ou le locataire peut introduire une procédure administrative d’évacuation forcée. Cette procédure implique l’intervention du préfet qui doit prendre une décision dans les 48 heures à compter de la réception de la demande (L. n°2007-290 du 5 mars 2007, art. 38, al. 1er, modifié en 2020). Le squatteur dispose de 24 heures minimum pour quitter les lieux avant que le préfet n’ordonne l’évacuation ;
Le préfet peut relever un motif impérieux d’intérêt général (présence d’enfant, de personne âgée, malade ou en situation de handicap, etc.). Il peut également constater l’irrégularité de la demande. Il refuse alors de mettre en demeure le squatteur de quitter les lieux. Si la victime peut poursuivre son action devant le tribunal judicaire (L. n°2007-290 du 5 mars 2007, art. 38, al. 2) .
Le squatteur n’étant pas protégé par la trêve hivernale (1er nov. – 31 mars), il faut agir dès la connaissance de l’occupation. S’agissant de la procédure administrative, avant 2015 il fallait prouver que le squatteur soit entré par effraction depuis moins de 48 heures (il fallait constater la flagrance du délit). Désormais, on peut agir à tout moment.
Depuis le 1er février 2022, le commissaire de justice est habilité à accompagner la victime d’un squat pour mener à bien la procédure administrative d’évacuation forcée. Après une analyse de la situation, il définit, dans le cadre d’une convention d’honoraires, son périmètre d’intervention en termes de conseil et d’assistance.
Le commissaire de justice va :
Dans le cadre de cette procédure, le commissaire de justice est en charge de :
Si selon le bilan 2021 de l’Observatoire des squats, 77 % des demandes de procédure accélérée ont permis de mettre fin aux occupations illégales, il est recommandé de prendre certaines dispositions :
Un logement squatté nécessite, très souvent, d’importants travaux de rénovation. Certains propriétaires préfèrent vendre leur bien. Récemment des entreprises se sont spécialisées dans le rachat et la réhabilitation de ces biens insalubres.
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