Chaque année, du 1er novembre au 31 mars, la trêve hivernale suspend par principe les expulsions locatives. Mais contrairement à une idée reçue, elle ne met pas fin aux obligations des locataires et n’interrompt pas les procédures judiciaires en cours.
Que peuvent faire les propriétaires pendant cette période ?Quelles sont les obligations des locataires ? Et quel rôle joue le commissaire de justice ?
Décryptage de ce qui est possible ou non pendant cette période.

Trêve hivernale : une suspension matérielle des expulsions mais pas des procédures

La trêve hivernale débute chaque année le 1er novembre et prend fin le 31 mars de l’année suivante. Pendant ces cinq mois, un locataire bénéficie en principe d’une protection contre l’exécution de son expulsion, même lorsqu’une décision de justice a été prononcée à son encontre.

Mais attention à ne pas confondre suspension de l’expulsion et suspension de la procédure d’expulsion.

Pendant la trêve hivernale, un propriétaire peut toujours engager ou poursuivre les démarches judiciaires nécessaires pour obtenir la résiliation du bail et, le cas échéant, l’expulsion de son locataire. Le juge peut également rendre une décision d’expulsion durant cette période. C’est l’exécution matérielle de l’expulsion qui est reportée, et non l’ensemble de la procédure.

Le paiement du loyer reste obligatoire pendant la trêve hivernale

Autre idée reçue : la trêve hivernale permettrait aux locataires de suspendre le paiement de leur loyer. C’est faux. La trêve hivernale ne modifie en rien les obligations prévues par le contrat de location. Le locataire doit continuer à payer son loyer et ses charges aux échéances habituelles. En cas de non-paiement, les sommes impayées continuent de s’accumuler et la dette locative peut s’aggraver au fil des mois. Pour le locataire comme pour le propriétaire, attendre la fin de la trêve hivernale sans agir peut donc contribuer à rendre la situation plus difficile à résoudre.

Loyers impayés et trêve hivernale : faut-il attendre avant d’agir ?

Un premier loyer impayé ne signifie pas qu’une expulsion est inévitable.
L’expulsion constitue l’aboutissement possible d’une procédure juridique encadrée, qui comporte plusieurs étapes. Elle n’est ni immédiate ni automatique. Lorsqu’un impayé apparaît, agir rapidement peut permettre d’éviter une aggravation de la situation.
Selon les circonstances, plusieurs solutions peuvent être envisagées, par exemples :

• reprise du paiement des loyers,
• mise en place d’un échéancier pour apurer la dette
• mobilisation de dispositifs d’accompagnement adaptés.

Même lorsqu’une procédure judiciaire a déjà été engagée, une issue autre que l’expulsion reste possible.
L’enjeu est donc de ne pas laisser les difficultés s’installer et de rechercher, lorsque cela est possible, une solution avant que la dette ne devienne trop importante.

Quel est le rôle du commissaire de justice pendant la trêve hivernale ?

Le rôle du commissaire de justice ne se limite pas à l’exécution des expulsions. Il peut intervenir bien en amont, dès l’apparition des premières difficultés de paiement, et à différentes étapes de la procédure.

Le commissaire de justice peut notamment expliquer aux parties les démarches envisageables, les différentes étapes de la procédure et leurs conséquences juridiques. Son intervention permet également de rappeler les droits et obligations de chacun, dans un cadre strictement défini par la loi. La trêve hivernale ne suspend donc pas le recours au commissaire de justice : elle demeure une période pendant laquelle des démarches peuvent être réfléchies, engagées ou poursuivies.

Un propriétaire peut-il récupérer lui même son logement ?

Face à des loyers impayés, un propriétaire peut être tenté de reprendre possession de son logement sans attendre l’issue de la procédure. Or, il est interdit de procéder soi-même à l’expulsion d’un locataire, quand bien même celui-ci ne paie plus son loyer.

Il est interdit au propriétaire de changer les serrures, pénétrer dans le logement pour le récupérer ou contraindre l’occupant à quitter les lieux. Une expulsion doit respecter une procédure strictement encadrée par la loi et être mise en œuvre par un commissaire de justice. Le recours à ce professionnel garantit le respect des règles applicables et des droits de chacune des parties.

Locataire en situation d’impayés et squatteur : deux situations différentes

Un locataire qui cesse de payer son loyer ne devient pas automatiquement un squatteur. La distinction est essentielle.

Un locataire qui entre légalement dans un logement dans le cadre d’un bail ne peut pas être assimilé à un squatteur du seul fait de ses impayés, même s’il se maintient dans les lieux après la résiliation de son bail.

Le squat correspond à une situation juridique différente, il peut être caractérisé lorsque l’introduction dans les lieux s’est effectuée à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Les règles applicables à ces deux situations ne sont donc pas identiques, notamment en matière d’expulsion et de protection pendant la trêve hivernale..

Mieux comprendre ses droits pour mieux agir

La trêve hivernale constitue une protection importante pour les occupants concernés. Toutefois, elle ne doit être considérée ni par les bailleurs comme une interruption des démarches qu’ils peuvent entreprendre, ni par les locataires comme une suspension de leurs obligations.

Pour les propriétaires bailleurs, elle n’empêche pas d’engager ou de poursuivre une procédure dans le respect de la loi.

Pour les locataires, elle ne dispense pas du paiement du loyer et ne fait pas disparaître les dettes existantes.

Dans les deux cas, l’anticipation et le dialogue peuvent permettre d’éviter une dégradation de la situation.

Le commissaire de justice joue à cet égard un rôle essentiel : il informe, accompagne les démarches relevant de ses compétences et veille au respect du cadre légal à chaque étape de la procédure.

Vous êtes propriétaire ou locataire ? Vous vous interrogez sur vos droits et vos obligations pendant la trêve hivernale ?

Rapprochez-vous d’un commissaire de justice, grâce à l’annuaire national des commissaires de justice, pour connaître les démarches adaptées à votre situation.
Si vous êtes déjà destinataire d’un courrier ou d’un acte d’un commissaire de justice, entrez en contact dès que possible avec lui.

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À l’occasion d’une affaire récente largement commentée dans les médias, une expression est revenue à de nombreuses reprises : des échanges numériques obtenus par un célèbre journal auraient été « authentifiés par huissier ». Mais que signifie réellement cette formule ?

Le constat de commissaire de justice : une preuve à la force particulière

Courriels, SMS, photographies, captures d’écran, témoignages, enregistrements… De nombreux moyens et éléments peuvent être produits pour établir la réalité d’une situation. Mais leurs conditions d’établissement et leur valeur probante ne sont pas nécessairement les mêmes.

Le constat de commissaire de justice occupe à cet égard une place particulière.

Officier public et ministériel, le commissaire de justice peut être sollicité par un particulier, une entreprise, une association ou encore être désigné par la justice pour effectuer des constatations purement matérielles.

Sauf en matière pénale, où elles ont valeur de simples renseignements, ces constatations font foi jusqu’à preuve contraire.

Autrement dit, lorsqu’un commissaire de justice relate dans son procès-verbal ce qu’il a personnellement constaté, c’est celui qui entend remettre en cause ces constatations qui doit apporter des éléments permettant de les contredire.

Cette force probante explique pourquoi le constat est fréquemment utilisé pour conserver la trace d’une situation susceptible d’évoluer, de disparaître ou d’être ultérieurement contestée.

Le commissaire de justice constate lui-même les faits

L’expression « authentifié par huissier », fréquemment employée dans les médias, peut prêter à confusion.

 Le commissaire de justice n’appose pas un « label d’authenticité » sur les documents ou les échanges qui lui sont présentés. Dans le cadre d’un constat, il ne procède pas à une expertise : il relate des faits qu’il constate matériellement.

Selon la mission qui lui est confiée et les circonstances, il peut notamment décrire les opérations qu’il effectue, le support présenté, les informations auxquelles il accède, leur provenance apparente, leur affichage ou encore les différentes étapes permettant d’accéder à un contenu numérique.

Il peut ainsi décrire un message affiché sur un téléphone, un échange accessible depuis une messagerie ou le contenu d’un fichier qui lui est remis, en précisant les opérations réalisées pour y accéder.

La force du constat repose donc avant tout sur l’intervention personnelle d’un officier public et ministériel, qui relate de manière objective les constatations matérielles qu’il effectue.

Les photographies, vidéos ou captures d’écran éventuellement annexées au procès-verbal viennent documenter ces constatations. Elles ne doivent pas être confondues avec le constat lui-même.

Le constat numérique répond à des règles strictes

Dans l’univers numérique, constater suppose de pouvoir retracer les opérations

Internet, messageries électroniques, réseaux sociaux, plateformes numériques : la preuve est aujourd’hui très souvent dématérialisée.

Or un contenu numérique peut être modifié ou supprimé. Son contexte de consultation peut également être déterminant.

Lors d’un constat numérique ou d’un constat internet, le commissaire de justice veille donc à décrire précisément les conditions dans lesquelles ses constatations sont réalisées.

Il peut notamment consigner l’environnement technique utilisé, les différentes opérations effectuées pour accéder aux contenus ou aux données observées et les éléments utiles à la traçabilité de ses constatations.

Cette traçabilité permet de comprendre ce qui a été observé et dans quelles conditions. Elle ne doit pas être confondue avec une expertise destinée à rechercher une falsification ou à déterminer l’origine réelle d’un fichier. La description rigoureuse des opérations de constat ne constitue pas, par elle-même, une garantie générale d’authenticité du contenu examiné.

Selon les situations, le commissaire de justice peut également constater les conditions dans lesquelles des données ont été obtenues ou extraites depuis une plateforme ou un service numérique. L’enjeu est toujours le même : matérialiser aussi précisément que possible ce qui est observé et les conditions dans lesquelles cela l’est.

Constat et dépôt : deux actions différentes

Une autre distinction est importante : faire constater un élément et déposer un document auprès d’un commissaire de justice ne répondent pas au même objectif.

Lors d’un dépôt, le commissaire de justice peut attester qu’un document, un fichier ou un support lui a été remis à une date déterminée.

Cette démarche permet notamment d’établir l’existence de cet élément à une date donnée. Elle ne signifie pas pour autant que le commissaire de justice a personnellement constaté tous les faits relatés dans le document ou vérifié l’exactitude de l’ensemble de son contenu. Le constat, au contraire, repose sur les constatations matérielles personnellement effectuées et consignées par le commissaire de justice.

Constater n’est ni expertiser, ni juger

Le commissaire de justice constate. Il ne juge pas.

C’est un principe essentiel.

Constater n’est pas enquêter, ni expertiser, ni juger.

Lorsqu’il intervient pour dresser un constat, le commissaire de justice doit s’en tenir à des constatations matérielles. Il n’a pas à se prononcer sur les conséquences de fait ou de droit qui pourraient en être tirées.

Il ne décide donc ni qui a raison, ni qui a tort. Il ne détermine pas davantage, à lui seul, si une accusation est fondée ou si la responsabilité d’une personne est engagée.

Recueillir des preuves sur autorisation du juge

Lorsque certaines preuves sont détenues par la partie adverse ou risquent de disparaître, une mesure d’instruction peut être sollicitée avant tout procès sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile. Sur autorisation du juge et dans les strictes limites fixées par l’ordonnance, le commissaire de justice peut se rendre dans les locaux désignés, rechercher et recueillir les documents ou données précisément autorisés et dresser un procès-verbal détaillé.

Cette mesure permet de préserver des éléments indispensables avant l’engagement du procès, tout en respectant les conditions et garanties définies par le juge.

Son rôle est d’établir, dans le cadre de sa mission, des constatations objectives qui pourront ensuite être utilisées comme élément de preuve.

Lorsqu’un litige est porté devant une juridiction, c’est au juge qu’il appartient d’apprécier les différentes preuves produites, de les confronter entre elles et aux arguments des parties, puis de leur donner la portée juridique qu’il estime appropriée.

Pourquoi faire appel à un commissaire de justice pour un constat ?

Un message qui peut être effacé, une publication sur un réseau social susceptible d’être supprimée, un contenu internet appelé à évoluer, un dommage matériel, des travaux, des nuisances ou encore l’état d’un bien : de très nombreuses situations peuvent nécessiter de conserver une preuve fiable.

Faire intervenir rapidement un commissaire de justice permet alors de figer une situation à un instant donné et de disposer d’un procès-verbal décrivant les constatations effectuées par un officier public et ministériel.

Le constat peut ainsi intervenir en prévention d’un litige comme dans le cadre d’un différend déjà engagé.

On ne dit plus « huissier de justice », mais « commissaire de justice »

Si l’expression « authentifié par huissier » reste couramment employée dans les médias et dans le langage quotidien, la dénomination professionnelle officielle est aujourd’hui commissaire de justice.

La profession de commissaire de justice est née le 1er juillet 2022 du rapprochement des professions d’huissier de justice et de commissaire-priseur judiciaire.

Depuis le 1er juillet 2026, le processus d’unification est pleinement achevé : la dénomination de commissaire de justice est désormais la seule dénomination professionnelle officielle.

Derrière ce nouveau nom demeure notamment une mission historique et essentielle de la profession: constater pour permettre de prouver.

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Règles applicables, bonnes pratiques et intervention du commissaire de justice

La rupture brutale d’une relation commerciale établie

L’article L. 442-1, II, du Code de commerce engage la responsabilité de toute personne exerçant des activités de production, de distribution ou de services qui rompt brutalement, même partiellement, une relation commerciale établie, sans préavis écrit tenant compte notamment de la durée de la relation, des usages du commerce ou des accords interprofessionnels.

La qualification de relation commerciale établie suppose notamment une relation suffisamment régulière, stable et suivie, permettant au partenaire d’anticiper raisonnablement sa poursuite. Son appréciation dépend des circonstances propres à chaque situation : durée de la relation, régularité et importance des échanges, accords conclus ou encore prévisibilité de leur continuation.

Lorsque l’auteur de la rupture a respecté un préavis de dix-huit mois, sa responsabilité ne peut être engagée au seul motif que la durée de ce préavis aurait été insuffisante. Cette durée ne constitue donc pas un préavis obligatoire dans tous les cas, mais un seuil protecteur en cas de contestation portant sur son insuffisance.

Par ailleurs, l’utilisation de la menace d’une rupture pour tenter d’obtenir un avantage sans contrepartie, ou manifestement disproportionné, peut également engager la responsabilité de son auteur sur le fondement de l’article L. 442-1, I, du Code de commerce.

Dans un arrêt du 12 mars 2025, la première chambre civile de la Cour de cassation a précisé que, dans l’ordre international et hors du champ d’application du droit de l’Union européenne, l’action en responsabilité pour rupture brutale de relations commerciales établies est de nature délictuelle (Cass. 1re civ., 12 mars 2025, n° 23-22.051).

Une rupture totale, partielle ou de fait

La rupture peut être totale lorsqu’elle met définitivement fin aux échanges. Elle peut également être partielle lorsqu’elle résulte d’une modification unilatérale, substantielle et effective de la relation. Une diminution brutale et significative du volume des commandes, la suppression d’un secteur géographique auparavant couvert ou le déréférencement d’une gamme de produits peuvent, selon les circonstances, caractériser une rupture partielle.

De même, l’arrivée d’un contrat à son terme n’exclut pas, à elle seule, l’application du dispositif. Le non-renouvellement d’un contrat reconduit régulièrement pendant de nombreuses années peut être examiné au regard de la relation commerciale établie entre les parties.

Enfin, certains comportements peuvent révéler une rupture de fait : refus systématique de commandes, modification brutale des tarifs ou des conditions commerciales, retards volontaires de livraison, interruption d’accès à une plateforme ou suppression soudaine d’un référencement stratégique. Leur qualification dépendra toujours de leur caractère substantiel, effectif et suffisamment brutal.

Inexécution des obligations et force majeure

Les règles relatives au préavis ne font pas obstacle à une résiliation sans préavis en cas d’inexécution, par l’autre partie, de ses obligations ou en cas de force majeure. Un non-paiement répété des factures, une fraude, une contrefaçon ou la violation d’une obligation essentielle peuvent, selon leur gravité et les circonstances, justifier une rupture immédiate. Le manquement invoqué doit cependant être suffisamment grave et pouvoir être démontré.

De même, lorsqu’un événement répondant aux conditions de la force majeure rend impossible la poursuite de la relation commerciale, celle-ci peut prendre fin sans préavis. Dans les deux hypothèses, la constitution préalable d’éléments de preuve précis est essentielle.

Établir et préserver les preuves de la rupture

Le commissaire de justice peut intervenir pour matérialiser les éléments permettant d’établir la réalité de la relation commerciale, les circonstances de sa rupture et ses conséquences. Il peut notamment constater :

• l’existence, la durée et la régularité de la relation commerciale ;
• les échanges entre les parties : courriers, courriels, messages, commandes ou refus de commande ;
• la date et les modalités de la rupture ;
• la diminution ou l’arrêt des commandes ou des livraisons ;
• les stocks immobilisés ou spécialement fabriqués pour un partenaire ;
• la fermeture d’un accès à un logiciel ou à une plateforme ;
• la suppression d’un produit, d’une marque ou d’un fournisseur d’un catalogue en ligne.

Les constatations personnellement réalisées par le commissaire de justice font foi jusqu’à preuve contraire. Son procès-verbal constitue ainsi une preuve objective et datée, susceptible d’être produite dans le cadre d’une négociation ou devant le tribunal.

Intervenir rapidement pour attester de l’existant

Avant toute procédure, le commissaire de justice peut identifier et mettre en œuvre les diligences utiles à la préservation matérielle des preuves, en lien, le cas échéant, avec le conseil juridique de l’entreprise. Il peut réaliser un inventaire des marchandises ou des stocks, constater des refus de livraison, établir une chronologie factuelle ou signifier une mise en demeure qui lui a été confiée.

Ainsi, lorsqu’une entreprise réalise depuis plusieurs années une part importante de son chiffre d’affaires avec un même client et que celui-ci cesse soudainement toute commande, le commissaire de justice peut constater les courriels annonçant l’arrêt des commandes, l’absence de nouvelles commandes au regard des pratiques antérieures et l’existence de stocks spécialement fabriqués pour ce client.

Ces constatations pourront contribuer à démontrer le caractère établi de la relation, la brutalité de la rupture et ses conséquences matérielles. Elles ne se substituent pas à l’évaluation comptable ou financière du préjudice, mais permettent d’en établir les éléments factuels.

Recueillir des preuves sur autorisation du juge

Lorsque certaines preuves sont détenues par la partie adverse ou risquent de disparaître, une mesure d’instruction peut être sollicitée avant tout procès sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile. Sur autorisation du juge et dans les strictes limites fixées par l’ordonnance, le commissaire de justice peut se rendre dans les locaux désignés, rechercher et recueillir les documents ou données précisément autorisés et dresser un procès-verbal détaillé.

Cette mesure permet de préserver des éléments indispensables avant l’engagement du procès, tout en respectant les conditions et garanties définies par le juge.

Constats numériques : internet, plateformes et systèmes informatiques

Lorsqu’un distributeur retire soudainement les produits d’un fournisseur de son catalogue en ligne, le commissaire de justice peut constater le déréférencement, sa date et les pages concernées. Lorsqu’un compte professionnel est désactivé sans avertissement, il peut constater les messages d’erreur, l’impossibilité d’accéder au compte et, lorsqu’ils sont matériellement observables, les effets de cette désactivation sur l’accès aux données ou aux commandes.

Dans ces situations, la rapidité est essentielle : une page internet peut être modifiée, un accès rétabli ou un message supprimé. Le constat permet de figer objectivement une situation à un instant donné.

En matière de rupture des relations commerciales, la preuve doit être anticipée. En intervenant rapidement, le commissaire de justice permet d’établir les faits, d’en conserver une trace fiable et de sécuriser la position de l’entreprise, que ce soit dans le cadre d’une négociation amiable ou d’une procédure judiciaire.

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Qu’est-ce que l’e-réputation ?

L’e-réputation, aussi appelée réputation en ligne ou réputation numérique, désigne l’image qu’une personne, une entreprise, une association ou une institution renvoie sur Internet.
Elle se construit au fil des contenus accessibles en ligne :

• avis clients ;
• publications sur les réseaux sociaux ;
• commentaires ;
• articles de presse ;
• vidéos ;
• photographies ;
• forums de discussion ;
• blogs ;
• résultats affichés par les moteurs de recherche.

Contrairement à une réputation traditionnelle, l’e-réputation évolue en permanence. Un contenu publié il y a plusieurs années peut continuer à apparaître dans les résultats de recherche et influencer durablement la perception d’un particulier, d’un employeur, d’un client, d’un partenaire commercial.

Aujourd’hui, l’ e-réputation constitue un véritable actif. Pour une entreprise, elle peut conditionner l’acquisition ou la fidélisation d’une clientèle. Pour un particulier, elle peut avoir des conséquences sur une recherche d’emploi, une candidature ou une activité professionnelle.

Pourquoi protéger son e-réputation est devenu indispensable ?

Internet offre une formidable liberté d’expression. Mais cette liberté s’accompagne également de risques. Les contenus publiés en ligne peuvent être copiés, partagés, archivés ou diffusés très rapidement. En quelques heures, une publication peut être consultée par plusieurs milliers de personnes.

Par exemple, pour une entreprise une atteinte à l’e-réputation peut entraîner par ricochets :

• une dégradation de l’image d’une entreprise ;
• une perte de clientèle ;
• une baisse du chiffre d’affaires ;
• une perte de confiance des partenaires ;
• une rupture de relations commerciales ;
• des difficultés de recrutement.

Ces situations concernent aussi bien les grandes entreprises que les artisans, commerçants, professions libérales, élus, associations.

Quelles sont les principales atteintes à l’e-réputation ?

Les atteintes à la réputation en ligne prennent aujourd’hui de nombreuses formes. Certaines relèvent du droit de la presse, d’autres du droit civil, du droit pénal ou encore de la réglementation européenne sur les données personnelles.

La diffamation en ligne

Les injures et propos outrageants

Les faux avis négatifs et le dénigrement commercial

L’usurpation d’identité numérique

L’atteinte en ligne à la vie privée

Le cyberharcèlement

Les réseaux sociaux, caisses de résonances des atteintes à l’e-réputation ?

Facebook, Instagram, LinkedIn, TikTok, X (anciennement Twitter), YouTube ou encore les plateformes d’avis permettent une diffusion extrêmement rapide des contenus.

Un commentaire publié quelques secondes peut être partagé des centaines de fois avant même que son auteur ne le supprime. Cette viralité explique pourquoi il est essentiel d’agir rapidement lorsqu’une atteinte à l’e-réputation est constatée.  Cette problématique concerne fréquemment les mineurs. Le constat en ligne constitue notamment un outil de preuve face au harcèlement scolaire sur les réseaux sociaux.

Avant toute demande de suppression ou toute procédure judiciaire, il est indispensable de conserver une preuve fiable du contenu. C’est précisément dans ce contexte que le commissaire de justice joue un rôle essentiel en établissant un constat permettant de figer les contenus numériques avant leur disparition ou leur modification.

Comment protéger son e-réputation ?

La meilleure protection reste la prévention. Une veille régulière de votre présence sur Internet permet de détecter rapidement un contenu susceptible de porter atteinte à votre réputation.

Pour les particuliers comme pour les entreprises, plusieurs bonnes pratiques permettent de limiter les risques :

• surveiller les résultats des moteurs de recherche sur votre nom ou celui de votre entreprise ;
• consulter régulièrement les avis publiés sur les plateformes spécialisées ;
• paramétrer des alertes afin d’être informé de nouvelles publications ;
• sécuriser vos comptes sur les réseaux sociaux ;
• protéger vos données personnelles ;
• répondre avec mesure aux avis négatifs lorsqu’ils sont légitimes.

En revanche, lorsqu’un contenu est manifestement illicite ou diffamatoire, il est généralement préférable d’éviter toute réaction impulsive. Une réponse inappropriée peut parfois amplifier la diffusion du contenu litigieux.

Que faire en cas d’atteinte à votre réputation en ligne ?

Lorsqu’une atteinte à votre e-réputation est constatée, il est important d’agir rapidement.

Les contenus publiés en ligne peuvent être modifiés ou supprimés à tout moment. Plus vous attendez, plus il devient difficile de rapporter la preuve de leur existence.

La première étape consiste donc à conserver les éléments de preuve.

Selon la nature de l’atteinte, plusieurs démarches peuvent ensuite être envisagées :

• conserver la preuve de l’existence du contenu
• contacter directement l’auteur de la publication ;
• signaler le contenu à la plateforme concernée ;
• demander son retrait à l’hébergeur lorsqu’il s’agit d’un contenu manifestement illicite ;
• adresser une mise en demeure ;
• engager, si nécessaire, une procédure judiciaire.

Le choix de la stratégie dépendra de la nature du contenu, de son impact et de son mode de diffusion.  Lorsque les circonstances le permettent, une solution amiable peut être recherchée avant toute saisine du tribunal. Découvrez les différentes possibilités dans notre article consacré aux solutions permettant de régler un conflit à l’amiable

Pourquoi la preuve en cas d’atteinte à l’e-réputation est essentielle ?

En matière d’e-réputation, la preuve occupe une place centrale.

Une publication sur un réseau social peut être supprimée quelques minutes après sa diffusion. Un commentaire peut être modifié, un faux avis effacé ou un site Internet entièrement remanié. De simples captures d’écran ne suffisent pas toujours à établir de manière incontestable l’existence d’un contenu. C’est pourquoi est souvent indispensable de conserver une preuve fiable, datée et objective avant toute démarche.

Le rôle du commissaire de justice dans la protection de l’e-réputation

Face à une atteinte à la réputation en ligne, le commissaire de justice intervient avant tout comme un professionnel de la preuve.

Le commissaire de justice ne se prononce pas sur la responsabilité de l’auteur de la publication. Son rôle consiste à constater les faits de manière objective, impartiale, datée et circonstanciée.

Il décrit précisément les contenus accessibles au moment de son intervention, sans interprétation ni appréciation personnelle.

Son procès-verbal pourra ensuite être utilisé dans le cadre :

• d’une négociation amiable ;
• d’une mise en demeure ;
• d’une procédure de retrait auprès d’une plateforme ;
• d’une action civile ;
• ou d’une procédure pénale.

Cette neutralité confère au constat une crédibilité particulièrement importante devant les juridictions.

Le constat en ligne par le commissaire de justice : une preuve particulièrement solide

Le constat de commissaire de justice constitue aujourd’hui l’un des moyens de preuve les plus solides en matière de contenus numériques.

Le commissaire de justice intervient pour constater objectivement l’existence d’un contenu à un instant donné. Son procès-verbal permet de figer de façon fiable la preuve avant qu’elle ne disparaisse ou ne soit modifiée.

Le constat peut notamment porter sur :

• un avis Google ;
• une publication Facebook, Instagram, Tiktok ou X (anciennement Twitter)
• un commentaire sur LinkedIn ;
• une vidéo publiée sur une plateforme ;
• un message sur un forum ;
• un article de blog ;
• une page Internet ;
• un échange électronique ;

Grâce à cette intervention, les éléments litigieux sont décrits de manière précise et peuvent ensuite être produits devant une juridiction si cela s’avère nécessaire

Comment le commissaire de justice réalise-t-il un constat en ligne ?

La valeur du constat numérique par le commissaire de justice repose sur une méthodologie particulièrement rigoureuse et le commissaire de justice ne se contente pas de réaliser une capture d’écran.

Afin de garantir la fiabilité de ses constatations, il applique un protocole destiné à assurer la neutralité et l’objectivité des faits et contenus observés.

Il procède notamment :

• à l’identification du matériel informatique utilisé ;
• à la vérification de la date et de l’heure du système ;
• au nettoyage du cache, des cookies, de l’historique de navigation et des fichiers temporaires ;
• au contrôle de l’absence de proxy ou d’éléments susceptibles de modifier l’affichage des contenus ;
• à la description détaillée de chacune des opérations réalisées jusqu’à l’accès au contenu litigieux…
  Cette méthodologie permet de garantir la force probante du constat et d’offrir le cas échéant au juge une photographie fidèle de la situation au moment des constatations.

Quels contenus peuvent être constatés par le commissaire de justice ?

Le développement des plateformes numériques conduit aujourd’hui les commissaires de justice à intervenir sur des supports très variés.

Ils peuvent notamment constater :

• des publications Facebook ;
• des publications LinkedIn ;
• des vidéos YouTube ;
• des contenus Instagram ;
• des publications TikTok ;
• des avis Google ;
• des commentaires publiés sur des plateformes spécialisées ;
• des annonces diffusées sur Internet ;
• des sites Internet ;
• des forums de discussion ;
• des conversations électroniques lorsque les conditions légales sont réunies…

L’objectif reste toujours le même : conserver une preuve fiable avant toute disparition ou modification du contenu.  Le constat réalisé par le commissaire de justice constitue alors un support précieux pour adresser une mise en demeure, démontrer l’urgence, engager une procédure de référé, saisir un hébergeur ou obtenir des mesures de suppression. 

Peut-on retrouver l’auteur anonyme d’une publication portant atteinte à son e-réputation ?

Certaines atteintes à l’e-réputation sont commises sous pseudonyme ou à partir de comptes anonymes.

Dans ce contexte, le commissaire de justice, lors du constat, peut collecter différents éléments techniques utiles : les adresses URL, les identifiants visibles ou les informations accessibles au public. Ces éléments pourront ensuite permettre, le cas échéant dans le cadre d’une procédure judiciaire, de solliciter les informations détenues par les hébergeurs ou les plateformes afin d’identifier l’auteur des publications lorsque les conditions légales sont réunies.

Quelles actions en responsabilité sont possibles dans le cas d’une atteinte à la l’e-réputation ?

Les atteintes à l’e-réputation peuvent donner lieu à des actions civiles ou pénales. Le commissaire de justice intervient alors comme un acteur central de la stratégie contentieuse. Le constat par commissaire de justice peut servir à démontrer la faute. Il permet d’établir le préjudice, de caractériser la diffusion publique de prouver la persistance du contenu. Les juridictions pourront s’appuyer sur ces éléments pour apprécier la gravité des faits et fixer le montant des dommages et intérêts.

À retenir : Comment faire constater des contenus en ligne pour protéger son e-réputation ?

  L’e-réputation correspond à l’image d’une personne ou d’une entreprise en ligne.

Les principales atteintes à la réputation en ligne sont la diffamation, l’injure, les faux avis, l’usurpation d’identité, le cyberharcèlement et les atteintes à la vie privée.

Les contenus publiés sur Internet peuvent être modifiés ou supprimés rapidement : il est donc essentiel de conserver une preuve avant toute démarche.

Le commissaire de justice peut établir un constat sur des publications en ligne, des avis Google, des réseaux sociaux, des sites Internet ou des échanges électroniques.
Le constat par le commissaire de justice permet de figer les contenus de manière objective, professionnelle, impartiale, datée et circonstanciée avant leur modification, suppression, ou disparition en cas de publication éphémère.

Cette preuve préservée par le commissaire de justice peut être utilisée pour demander le retrait d’un contenu, engager une démarche amiable ou soutenir une procédure devant les juridictions.

Dans ces circonstances, Il est préférable de faire appel à un commissaire de justice rapidement afin qu’il préserve des éléments de preuve nécessaires à la défense de vos droits.

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Un barbecue est-il autorisé ?

En principe, faire un barbecue dans son jardin n’est pas interdit.

Aucune disposition nationale n’interdit à un particulier d’utiliser un barbecue, qu’il fonctionne au charbon, au bois, au gaz ou à l’électricité.

Toutefois, cette liberté n’est pas absolue. Plusieurs règles peuvent limiter ou interdire son utilisation :

• le règlement de copropriété ;
• le règlement d’un lotissement ;
• un arrêté municipal ou préfectoral, notamment en période de sécheresse ou de risque d’incendie ;
• les règles relatives aux troubles anormaux du voisinage.

Autrement dit, ce n’est généralement pas le barbecue lui-même qui est sanctionné, mais les nuisances qu’il peut provoquer.

Quand un barbecue devient-il un trouble du voisinage ?

Depuis l’entrée en vigueur de l’article 1253 du Code civil, le trouble anormal du voisinage est expressément consacré par la loi. Ainsi, la personne à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage peut voir sa responsabilité engagée de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de démontrer une faute.

Les fumées et odeurs dégagées par un barbecue constituent des nuisances olfactives susceptibles de devenir un trouble anormal du voisinage.

En revanche, un barbecue utilisé de manière occasionnelle ne caractérise généralement pas un trouble.

La jurisprudence considère en effet que les désagréments passagers liés à une utilisation normale d’un barbecue font partie des inconvénients ordinaires de la vie en société.

En revanche, la situation peut être différente lorsque :

• les barbecues sont organisés très fréquemment ;
• les fumées envahissent régulièrement la propriété voisine ;
• les odeurs empêchent les voisins de profiter de leur terrasse ou de leurs fenêtres ouvertes ;
• la nuisance dure longtemps ou se répète tout au long de la saison.

Chaque situation est appréciée au cas par cas..

Fumée de barbecue : quels éléments sont pris en compte ?

L’existence d’une nuisance ne dépend pas uniquement de la présence de fumée. Plusieurs éléments sont analysés :

La fréquence des barbecues

Un barbecue ponctuel n’a pas les mêmes conséquences qu’une utilisation quotidienne. Plus la nuisance est répétée, plus elle est susceptible de constituer un trouble anormal du voisinage.

L’intensité des fumées et des odeurs

La fumée est-elle légère ou particulièrement dense ? L’odeur est-elle discrète ou persistante ? Une odeur forte, entêtante et durable sera plus facilement considérée comme une nuisance..

Les conditions météorologiques

Le vent, la température, l’humidité ou encore la pression atmosphérique influencent fortement la diffusion des odeurs. Une fumée peut ainsi être très perceptible un jour et pratiquement inexistante le lendemain. Ces paramètres doivent être pris en compte lors de toute constatation.

L’installation du barbecue

La configuration du barbecue joue également un rôle.

Le type de combustible utilisé, la hauteur de la cheminée, la présence d’un conduit ou encore l’emplacement de l’installation peuvent favoriser la propagation des fumées vers les propriétés voisines

Barbecue en copropriété : des règles spécifiques

Dans une copropriété, le règlement peut prévoir des restrictions particulières.
Certaines copropriétés interdisent totalement les barbecues au charbon de bois sur les balcons ou les terrasses.
D’autres imposent uniquement certaines conditions d’utilisation.
Même lorsqu’aucune interdiction n’existe, un barbecue installé sous les fenêtres d’un voisin ou générant des fumées répétées peut engager la responsabilité de son utilisateur.
Avant toute installation, il est donc recommandé de consulter le règlement de copropriété.

Que faire si le barbecue de votre voisin vous gêne ?

Avant toute procédure, il est préférable de privilégier une solution amiable.

Une discussion permet souvent de trouver un compromis : déplacer le barbecue, limiter sa fréquence d’utilisation ou modifier son installation.

Si la nuisance persiste, plusieurs démarches sont possibles :

• adresser un courrier amiable ;
• solliciter un conciliateur de justice ;
• faire établir un constat par un commissaire de justice ;
• engager, si nécessaire, une procédure devant le tribunal.

Comment prouver une nuisance de barbecue ?

En matière de troubles du voisinage, la preuve est essentielle. De simples affirmations sont rarement suffisantes.

Il est recommandé de conserver tous les éléments permettant de démontrer la réalité de la nuisance :

• photographies ;
• vidéos ;
• témoignages ;
• échanges avec le voisin ;
• relevé des dates et horaires des nuisances.

Le constat réalisé par un commissaire de justice constitue toutefois l’un des moyens de preuve les plus solides. En cas de nuisance persistante, le constat de commissaire de justice permet de conserver une preuve fiable de la situation : fréquence, intensité des fumées, odeurs perçues, conditions météorologiques, configuration des lieux et conséquences concrètes observées.

Le rôle du commissaire de justice dans la constatation des nuisances de barbecue

Le commissaire de justice intervient de manière neutre tout en engageant sa responsabilité professionnelle. Le commissaire de justice ne se prononce pas sur la responsabilité du voisin : il constate matériellement les faits, de manière objective, datée et circonstanciée. Son procès-verbal pourra ensuite être utilisé dans le cadre d’une démarche amiable ou, si nécessaire, devant le tribunal.

Lors de son ou ses déplacement(s), il décrit avec précision les nuisances olfactives observées.

Son procès-verbal peut notamment mentionner :

• l’heure de la constatation ;
• la localisation de la fumée ;
• l’intensité et la persistance des odeurs ;
• leur propagation dans les différentes pièces ou espaces extérieurs ;
• les conditions météorologiques (vent, température, humidité) ;
• la configuration du barbecue et son implantation ;
• les éventuelles conséquences constatées sur les personnes présentes.

Il peut effectuer plusieurs passages avec plusieurs constats pour démontrer la répétition des nuisances (ce qui est un élément déterminant pour qu’elles soient qualifiée d’anormales).

Le commissaire de justice veille à employer un vocabulaire objectif et précis afin de retranscrire fidèlement les constatations effectuées.

Ce constat constitue un élément de preuve impartial dans le cadre d’une démarche amiable ou d’une procédure judiciaire.

Le constat du commissaire de justice : une preuve essentielle

Les conflits liés aux barbecues sont parmi les litiges de voisinage les plus fréquents pendant la période estivale.

Si une utilisation occasionnelle relève de la vie quotidienne, des fumées répétées, persistantes ou particulièrement importantes peuvent constituer un trouble anormal du voisinage.

Dans ce contexte, le constat du commissaire de justice permet d’établir une preuve objective de la situation. Réalisé de manière impartiale, il décrit précisément les nuisances observées et peut faciliter une résolution amiable du conflit ou, si nécessaire, être produit devant les juridictions.

À retenir

Un barbecue n’est pas interdit en lui-même.

Une utilisation occasionnelle est généralement admise.

Des fumées ou odeurs répétées peuvent constituer un trouble anormal du voisinage.

Le règlement de copropriété peut prévoir des restrictions de l’usage de barbecue.

Le constat du commissaire de justice constitue une preuve particulièrement solide et pour établir la réalité des nuisances olfactives comme celles de barbecue du voisinage. Il permettra de faciliter une résolution amiable du conflit ou, le cas échéant, d’anticiper avec une preuve solide une procédure judiciarisée.

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Avant de comparer les offres, il est essentiel de définir les besoins réels de la copropriété. Une petite copropriété de quelques lots n’aura pas les mêmes attentes qu’une résidence récente avec parking, espaces verts, ascenseur ou gardien. Une copropriété ancienne nécessitant des travaux importants aura besoin d’un syndic expérimenté dans le suivi de chantiers. Il est utile de se poser un certain nombre de questions : nombre de lots, importance des travaux à court terme, équipements spécifiques à gérer ou type de suivi souhaité. 

Quels critères pour choisir un syndic de copropriété ? 

Il est également important d’examiner attentivement : les prestations incluses dans le forfait, les frais annexes, le nombre de visites prévues dans l’immeuble ; le nombre d’assemblées générales incluses ; les frais liés aux travaux exceptionnels ; les outils numériques proposés ainsi que les modalités de contact et de disponibilité. La disponibilité du syndic est un critère essentiel. Un syndic difficile à joindre ou qui met plusieurs semaines à répondre aux demandes peut rapidement créer de l’insatisfaction au sein de la copropriété. Lors des premiers échanges, il est utile de faire préciser plusieurs points concrets : qualité de l’interlocuteur principal, nombre d’immeubles gérés par chaque gestionnaire, délais moyens de réponse ou fréquence des déplacements dans l’immeuble. 

Il peut également être intéressant d’examiner la plateforme en ligne proposée par le syndic afin d’évaluer la facilité d’accès aux documents. Avant de faire un choix, il est aussi conseillé de consulter les avis d’autres copropriétés. Le bouche-à-oreille reste souvent le meilleur moyen d’obtenir des retours fiables. Les membres du conseil syndical peuvent ainsi contacter des immeubles déjà gérés par le syndic afin d’obtenir un avis concret sur sa réactivité, sa transparence et sa qualité de gestion. Les avis en ligne peuvent également être utiles, à condition de les interpréter avec prudence.

Le commissaire de justice comme syndic

Le commissaire de justice peut exercer, à titre accessoire, l’activité d’administrateur d’immeubles.  Lorsqu’il est mandaté par le syndicat des copropriétaires, il peut ainsi assurer les fonctions de syndic de copropriété.

Compétences juridiques et gestion des impayés

Professionnel du droit, le commissaire de justice dispose de compétences juridiques et procédurales particulièrement utiles en matière de copropriété. Elles permettent notamment de limiter les erreurs de gestion, les oublis de procédure ou les décisions irrégulières susceptibles d’être contestées par la suite.

Certaines copropriétés découvrent parfois trop tard qu’une assemblée générale a été mal convoquée, qu’un vote a été réalisé avec une majorité inadaptée ou qu’un contrat a été signé sans respecter les règles légales. Les charges impayées constituent souvent l’un des principaux problèmes rencontrés par les copropriétés. Lorsqu’un copropriétaire cesse de payer, la situation peut rapidement devenir problématique : retard de paiement des fournisseurs, difficultés de trésorerie, impossibilité de financer certains travaux ou tensions entre voisins. Le commissaire de justice dispose d’une expertise particulière dans ce domaine. Il maîtrise les différentes étapes du recouvrement : relance amiable, mise en demeure, commandement de payer, injonction de payer et, si nécessaire, mesures d’exécution. Cette capacité à intervenir rapidement peut favoriser le recouvrement des charges et contribuer à préserver la trésorerie de la copropriété.

Gestion plus efficace des conflits

Dans certaines copropriétés, les conflits peuvent occuper une place importante. Officier public et ministériel chargé de l’exécution des décisions de justice, le commissaire de justice est habitué à intervenir dans des contextes tendus. Il peut jouer un rôle de médiateur, rappeler les règles applicables et, si nécessaire, formaliser les manquements constatés. Son intervention peut parfois suffire à restaurer un climat plus serein, notamment lorsque certains copropriétaires ont tendance à ignorer les demandes du syndic.

Appréhender les enjeux pratiques

Juriste de proximité, le commissaire de justice est également un professionnel de terrain. Son activité principale, notamment lorsqu’il réalise des constats, lui permet d’appréhender concrètement les enjeux pratiques de la copropriété : travaux d’entretien, réparations, chantiers ou dégradations.

Comparer plusieurs contrats de syndic, vérifier les garanties légales et évaluer la qualité du suivi sont des étapes essentielles pour choisir un syndic de copropriété adapté aux besoins de l’immeuble. Le meilleur syndic n’est pas forcément le moins cher. C’est celui qui est en mesure de conjuguer compétence, disponibilité, autorité et expertise adaptée aux besoins de la copropriété.

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Les règles en vigueur en matière de publicité extérieure

La réglementation relative à la publicité et aux enseignes, en ce qui concerne la prévention des pollutions, des risques et des nuisances, est principalement prévue par le Code de l’environnement, notamment aux articles L.581-1 à L.581-45 Ces dispositions visent à concilier : la liberté d’expression et la liberté du commerce ainsi que la protection du cadre de vie et du paysage.

Le code prévoit plusieurs principes :

• La limitation de la densité des dispositifs publicitaires ;
• L’interdiction dans certaines zones (sites classés, abords de monuments historiques, parcs naturels) ;
• L’encadrement de la taille et de la hauteur des panneaux ;
• La réglementation de l’éclairage ;
• L’obligation d’extinction nocturne de certaines publicités lumineuses.

Les communes disposent d’un rôle central dans la lutte contre la pollution visuelle. Elles peuvent adopter un règlement local de publicité (RLP) qui adapte les règles nationales aux caractéristiques du territoire.

Ce règlement peut notamment :

• Réduire la taille maximale des panneaux ;
• Interdire certains dispositifs dans les centres historiques ;
• Limiter les écrans publicitaires numériques ;
• Encadrer plus strictement les enseignes lumineuses.

Certaines villes touristiques interdisent les panneaux publicitaires de grand format dans leur centre historique afin de préserver l’esthétique des rues et des bâtiments anciens. Dans ces cas, toute installation non conforme peut faire l’objet d’une procédure administrative.

Objets, végétation, installations inesthétiques dégradant une vue 

Au-delà des règles publicitaires, les nuisances visuelles peuvent parfois être contestées si elles constituent un trouble anormal du voisinage. Cela dépend du contexte (durée, intensité, impact sur le voisinage, règles du PLU ou du règlement de lotissement). Cela peut être par exemple : le stockage visible de déchets, gravats ou encombrants dans le jardin, un tas de ferraille, de vieux meubles, des pneus, des palettes, des véhicules hors d’usage laissés dans la cour ou le jardin, un cabane, un  abri de jardin ou hangar très dégradé, une bâche ou un mur provisoire qui reste longtemps en place, une construction non entretenue (façade délabrée, toit abîmé) ou des antennes, paraboles et câbles multipliés sur une façade ou des haies ou arbres non taillés et débordant visuellement, un mur ou palissade trop haute ou disproportionnée.

Les recours en cas de pollution visuelle

La mairie peut être saisie car le maire dispose de pouvoirs de police administrative pour :

• Contrôler les installations publicitaires ;
• Mettre en demeure le responsable de se conformer à la réglementation ;
• Ordonner le retrait d’un dispositif illégal ;

Un panneau publicitaire installé sans autorisation sur un terrain privé visible depuis la voie publique ; un écran LED publicitaire très lumineux installé à proximité d’habitations ou une enseigne commerciale dépassant largement les dimensions autorisées peuvent faire l’objet d’une mise en demeure. 

Lorsque la commune n’intervient pas ou lorsque l’infraction est importante, il est possible de saisir les services de la préfecture.

Le préfet peut :

• Contrôler la conformité d’un dispositif ;
• Adresser une mise en demeure ;
• Engager une procédure administrative.

Si, par exemple, une société d’affichage installe plusieurs panneaux publicitaires en bordure d’une route nationale dans une zone où la publicité est interdite, la préfecture peut intervenir pour exiger leur retrait. Si une autorisation administrative a été délivrée (autorisation d’enseigne, permis de construire, etc.), les riverains ou les associations peuvent contester cette décision devant le Tribunal administratif. Le délai de recours est généralement de deux mois à compter de la décision administrative. Cela peut concerner l’autorisation d’un grand écran publicitaire numérique visible depuis un quartier résidentiel, l’autorisation d’une bâche publicitaire couvrant la façade d’un immeuble historique ou l’installation d’un panneau publicitaire visible depuis un site naturel protégé. Le juge administratif peut alors annuler l’autorisation si elle ne respecte pas la réglementation.

Documenter et signaler par commissaire de justice

Le commissaire de justice peut intervenir à plusieurs niveaux pour constater et faire cesser une nuisance visuelle. 

En effet, le commissaire de justice peut constater de manière objective et impartiale la situation litigieuse, qu’il retranscrit dans un procès-verbal. Il peut intervenir depuis la voie publique mais également, notamment en cas de conflit de voisinage, depuis une propriété privée entre 6 heures et 21 heures, sous réserve d’obtenir une autorisation judiciaire Ce constat peut inclure notamment des photographies datées, dénuées de toute subjectivité, une description précise de l’installation, la localisation du dispositif, la mesure de l’intensité lumineuse dans certains cas ou la représentation de toute forme d’installation inesthétique dégradant ou bloquant la vue. Le constat de commissaire de justice peut donc avoir pour objet des situations litigieuses diverses : un écran publicitaire LED visible directement depuis les fenêtres d’un immeuble, un panneau publicitaire installé dans une zone protégée, des affiches publicitaires collées de manière répétée sur la façade d’un immeuble… Le constat réalisé par le commissaire de justice constitue ainsi une preuve parfaite reconnue par les juridictions. 

Après l’établissement d’un constat, une mise en demeure peut être envoyée afin d’exiger, suivant les cas, la réduction de l’intensité lumineuse l’extinction nocturne ou le retrait du dispositif Le commissaire de justice peut en effet adresser une mise en demeure au responsable de la pollution visuelle, cette démarche visant à obtenir la résolution amiable du litige.Le commissaire de justice peut adresser par exemple une mise en demeure à une entreprise ayant installé une enseigne lumineuse très puissante qui éclaire les appartements voisins afin qu’elle réduise la puissance de l’installation.

En cas de litige porté devant un tribunal, le commissaire de justice peut constater la persistance d’une nuisance ou la bonne exécution d’une décision judiciaire. Si un tribunal ordonne le retrait d’un panneau publicitaire illégal, le commissaire de justice peut vérifier si la décision a bien été exécutée et constater la présence du panneau en cas de non-respect de cette décision.

Tout comme les nuisances sonores ou olfactives, la pollution visuelle n’est donc plus aujourd’hui une fatalité. Encadrée par un ensemble de règles juridiques destinées à protéger le paysage et la qualité du cadre de vie, de nombreuses actions sont possibles pour préserver son environnement visuel.

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Une mesure de lutte contre la rétention de logements

Instaurée par la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, la taxe sur les logements vacants (TLV) vise à lutter contre la vacance de logements, laissés sans occupants, dans certaines zones où la demande de logements dépasse de façon significative l’offre, créant un déséquilibre sur le marché immobilier.

Les logements qui ne seraient pas concernés par la TLV peuvent être soumis à la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).

La liste des communes concernées par la TLV est fixée par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 : elle s’applique notamment à des communes situées en zones tendues telles que Paris, Lyon ou Bordeaux. 

Cela peut être le cas d’un propriétaire qui détient par exemple un studio à Paris qu’il laisse inoccupé pendant 18 mois en attendant une hausse des prix du marché. Ce cas d’espèce peut entrer dans le champ de la TLV en ce que la taxe vise notamment à limiter les situations de rétention spéculative.

La TLV concerne tout logement :

• Inoccupé depuis plus d’un an au 1er janvier de l’année d’imposition ;
• Situé dans l’une des agglomérations concernées par la tension immobilière énumérées par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 ;

A usage d’habitation (non insalubre ; en état de décence minimale). Les résidences secondaires sont exclues de la TLV. 

Par conséquent, un appartement non meublé, vacant au 1^er janvier 2026 depuis au moins le 1^er janvier 2025, équipé d’une cuisine opérationnelle, raccordé à l’eau et à l’électricité, et situé à Bordeaux, sera présumé taxable, même si le propriétaire affirme rechercher activement un locataire. Comment, dans ces conditions, prouver que le logement ne répond pas aux conditions d’application de la TLV ?

Une charge de la preuve qui pèse sur le propriétaire

Il appartient au contribuable de démontrer, en matière de fiscalité, que l’imposition n’est pas fondée. Ainsi, lorsqu’un logement est déclaré vacant par l’administration (souvent en s’appuyant sur des données telles que consommations d’électricité ou d’eau), le propriétaire doit fournir des preuves matérielles de son occupation réelle ou de son indisponibilité justifiée. Un propriétaire peut recevoir un avis de TLV car les relevés d’électricité attestent d’une consommation quasi nulle. Or le logement était occupé par un étudiant durant l’année, mais celui-ci utilisait très peu d’électricité et était souvent absent. Sans justificatifs (bail, quittances, attestation), l’administration maintiendra la taxation.

Des situations parfois mal interprétées

Certains logements considérés comme vacants par les services fiscaux peuvent en réalité :

• Faire l’objet d’un litige locatif ;
• Être en travaux ;
• Être occupés de manière intermittente (résidence secondaire) ;
• Être en attente de succession ou de vente.

Un appartement peut être inhabitable pendant huit mois en raison d’une rénovation complète (plomberie, électricité, isolation). Les factures démontrent l’indisponibilité temporaire. Un locataire peut rester dans les lieux sans payer avec une procédure d’expulsion en cours. L’administration peut considérer le logement comme “non occupé normalement”, alors même qu’il est juridiquement indisponible. Un bien peut également rester fermé durant le règlement d’une succession complexe de plus d’un an. Un appartement utilisé quelques semaines par an peut aussi être considéré vacant fiscalement s’il ne s’agit pas d’une résidence secondaire déclarée et meublée.

Le constat par commissaire de justice : une preuve parfaite

Le constat dressé par un commissaire de justice constitue un élément de preuve objectif et opposable à l’administration. Il permet d’attester l’état réel du logement à une date donnée. Un constat d’occupation peut attester de la présence de mobilier, vêtements, denrées alimentaires, courrier nominatif récent. Un constat de travaux peut intégrer une description détaillée du chantier, des photographies des pièces en rénovation et des matériaux stockés sur place. Le constat d’inaccessibilité peut également permettre de prouver que le logement est occupé par des squatteurs, que la serrure a été changée et qu’une procédure est en cours.

Le bon moment pour avoir recours au constat de commissaire de justice : un acte préventif

Demander un constat avant ou au début d’une procédure administrative présente de nombreux avantages :

• Anticiper une taxation indue ;
• Répondre rapidement aux notifications fiscales ;
• Dissuader les contentieux.

Un propriétaire ayant engagé des travaux sur 10 mois peut faire établir deux constats (au début et à mi-parcours du chantier). Lorsqu’il reçoit l’avis de TLV, il est ainsi en mesure de transmettre immédiatement ces pièces : l’administration ne pourra alors que classer le dossier sans engager de démarches supplémentaires.

Un propriétaire peut faire établir un constat dès le démarrage de travaux importants par exemple ou réagir dès la réception d’un avis de taxation. À la réception d’un avis d’imposition, un propriétaire dispose d’un délai de réclamation. S’il mandate immédiatement un commissaire de justice pour constater l’état réel du bien, il se donne les moyens de preuve nécessaires avant l’expiration du délai contentieux.

Vers une gestion plus sécurisée du patrimoine immobilier

La taxation des logements vacants a été imaginée comme un instrument d’équilibre du marché immobilier. Cependant, par sa complexité et sa logique présomptive, elle peut entraîner des situations injustes. Deux propriétaires dans la même ville peuvent ainsi se retrouver dans des situations radicalement différentes : l’un laisse volontairement un bien vide pour attendre une revalorisation tandis que l’autre subit un chantier imprévu de longue durée. Sans preuve objective, l’administration peut traiter ces deux situations de manière identique. Le commissaire de justice peut apporter alors une solution de sécurisation juridique et fiscale, en transformant une simple affirmation de propriétaire en preuve vérifiable et incontestable.

Face à la complexité du dispositif et à la rigueur des contrôles, le recours au commissaire de justice s’impose comme une démarche à la fois prudente et stratégique garantissant à l’administration une information fiable et au propriétaire une protection juridique solide. 

L’article Propriétaires de logements vacants : comment se prémunir des risques de taxation ? est apparu en premier sur Chambre nationale des commissaires de justice.

1. Socle de la preuve en matière de désinformation numérique

L’intervention du commissaire de justice trouve son fondement dans les principes généraux du droit de la preuve issus du Code de procédure civile, lesquels distinguent les « preuves parfaites » des « preuves imparfaites ». Le procès-verbal de constat, écrit dans lequel le commissaire de justice relate ce qu’il a vu et personnellement constaté, éventuellement ce qu’il a touché, goûté, senti, entendu, est doté d’une force probante renforcée. Il comprend un certain nombre de mentions correspondant à des éléments que le commissaire de justice a pu personnellement constater ou réaliser, et qui sont difficilement contestables par la partie adverse, puisqu’elles font foi jusqu’à inscription de faux : il s’agit notamment de la date ou le lieu des constatations. Les constatations matérielles du commissaire de justice font quant à elles foi jusqu’à preuve contraire. Afin de lutter contre l’émergence de la désinformation numérique, la jurisprudence reconnaît de longue date la fiabilité du constat Internet dès lors qu’il est réalisé selon une méthodologie rigoureuse et administré par le commissaire de justice, officier public et ministériel.

2. Rigueur méthodologique et neutralité

En matière de fake news et de constat internet de manière globale, la valeur du constat dépend étroitement de la précision de sa mise en œuvre. 

Le commissaire de justice, dans un constat internet, indiquera bien évidemment son identité complète, la date et heure d’établissement du constat, ainsi que le lieu des constatations (à l’étude, chez le requérant, etc.).

Le matériel utilisé devra être décrit de manière précise : ordinateur ou téléphone utilisé, système d’exploitation, navigateur et version de celui-ci notamment.
Des vérifications techniques préalables seront également réalisées : adresse IP, cache vidé (y compris les cookies), absence de proxy, description de la connexion internet utilisée notamment.

Il pourra ensuite procéder aux constatations sur les pages internet en question, tout en incluant des captures d’écran complètes des pages, le cheminement de navigation depuis une page internet vierge, éventuellement l’adjonction du code source qui peut être pertinent dans certains cas.

L’ensemble de ces éléments permettra de fournir un constat valable tant sur le plan technique que sur le plan probatoire.
Les captures d’écran permettront de matérialiser l’existence, le contenu et l’état de diffusion de l’information à la date du constat.

Cette rigueur méthodologique est essentielle pour prévenir toute contestation relative à une éventuelle manipulation de la preuve. Le commissaire de justice se limite à une description factuelle des éléments constatés. Il ne qualifie ni les propos ni leur licéité. Il n’emploie pas le terme de fake news, pas plus qu’il ne se prononce sur l’existence d’une diffamation, d’un dénigrement ou d’une manipulation de l’information. Cette neutralité conditionne la recevabilité du constat devant le juge.

3.Objectivation du dommage et qualification

Si le commissaire de justice n’opère aucune qualification, son constat constitue, en matière de désinformation, un socle solide sur lequel le juge pourra fonder sa décision dans le cadre d’actions relevant de matières variées comme le droit de la presse, la responsabilité civile, le droit pénal, le droit électoral…. Au-delà du contenu lui-même de la « fake news », s’il ne peut en tirer les conséquences de fait, le commissaire de justice peut mentionner dans son procès-verbal un certain nombre de constatations matérielles qui peuvent avoir un lien avec la propagation de ces informations trompeuses : réactions d’internautes, menaces, désorganisation interne, pertes économiques ou ruptures contractuelles. Ces constats participent à la démonstration d’un préjudice certain, condition indispensable à l’engagement de la responsabilité. La concomitance entre la diffusion du contenu mensonger et la survenance du dommage permet d’étayer le lien de causalité, notamment dans le cadre d’une procédure en référé fondée sur l’existence d’un trouble manifestement illicite.

4. Rapidité d’intervention et d’adaptation

Dans les contentieux de « fake news », le temps constitue un facteur déterminant. Le commissaire de justice peut intervenir très rapidement : en amont, pour établir la preuve ; pendant la procédure, pour signifier les actes ; en aval, pour assurer l’exécution effective des décisions de justice. Quelles que soient les conditions et les circonstances, la réactivité du commissaire de justice et sa capacité d’adaptation sont des facultés qu’il cultive dans le cadre des différentes actions qu’il a à conduire en qualité de « juriste de proximité » ou de « juriste du dernier kilomètre ». Un atout important compte tenu des différentes formes et la rapidité de diffusion de l’information en ligne.

5. Diffamation politique, dénigrement commercial ou procédure pénale

Les « fake news » sur lesquelles les commissaires de justice sont amenés à intervenir peuvent prendre des formes très variées. Un candidat à une élection locale peut être accusé, par exemple, sur plusieurs réseaux sociaux, de faits de corruption inexistants. Le commissaire de justice établira alors un constat détaillé des publications, de leur caractère public et de leur viralité. Sur cette base, le juge des référés pourra ordonner le retrait immédiat des contenus et la publication d’un communiqué rectificatif, le constat permettant de caractériser la publicité, le caractère mensonger et la gravité des propos. Dans le domaine économique, une entreprise peut être visée par des articles ou vidéos en ligne affirmant faussement que ses produits présentent un danger pour la santé. Le commissaire de justice constatera alors les contenus litigieux ainsi que les réactions des consommateurs et partenaires commerciaux. Le juge pourra ainsi retenir l’existence d’un dénigrement fautif et pourra condamner l’auteur à réparer le préjudice économique subi. 

Dans le cadre d’une procédure pénale, une personne mise en examen pourra être présentée sur plusieurs sites et réseaux sociaux comme étant coupable des faits reprochés, alors qu’aucune décision définitive n’a été rendue. Le commissaire de justice sera alors en mesure de constater les différentes publications affirmatives, leur diffusion et les commentaires, permettant au juge de fonder sa décision sur le lien de cause à effet entre la publication des différents contenus et les conséquences professionnelles et personnelles subies par la personne visée. Saisi sur le fondement de l’article 9-1 du Code civil, le juge pourra ensuite ordonner la suppression des contenus litigieux et la publication d’un rappel du principe de présomption d’innocence, sous astreinte. Le constat aura ainsi permis d’établir la matérialité des propos et leur caractère manifestement illicite.

Face aux « fake news », le commissaire de justice n’est pas un arbitre de la vérité mais le garant de la preuve indispensable à l’exercice effectif des droits et des devoirs dans l’espace numérique. Dans un contentieux marqué par l’urgence, la volatilité des preuves et la pluralité des fondements juridiques, son intervention constitue souvent la condition sine qua non de l’efficacité de la réponse judiciaire face à des actions de désinformation qui ont tendance à se démultiplier avec l’accroissement significatif des vecteurs d’information qui n’ont pas toujours la rigueur journalistique requise.

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L’empiètement peut prendre des formes très variées. Le cas le plus simple est celui d’une haie ou d’un arbre planté trop près de la limite séparative et dont les branches ou racines envahissent votre terrain. Il peut aussi s’agir d’une clôture mal positionnée ou d’un mur implanté sur votre parcelle, d’un bâtiment dont le mur ou la dalle déborde chez vous, ou d’une toiture dont l’avancée dépasse la ligne séparative et laisse s’écouler les eaux pluviales sur votre propriété. L’empiètement peut également être plus discret : par exemple, des fondations ou une canalisation enterrée installées sous votre sol sans autorisation constituent elles aussi une atteinte à votre propriété. 

1. Déterminer les limites de votre propriété 

Avant d’envisager une quelconque action, il est essentiel de déterminer les limites des propriétés litigieuses. Cette étape est indispensable avant de caractériser l’empiètement. Beaucoup de propriétaires croient que le plan cadastral a une valeur juridique contraignante, mais ce n’est pas le cas : il sert uniquement de référence fiscale et ne garantit pas les limites exactes du terrain. Pour avoir une certitude juridique, il faut s’appuyer sur le titre de propriété et, si nécessaire, sur un géomètre expert. Si votre terrain n’a jamais été borné, vous pouvez proposer à votre voisin un bornage amiable. Le géomètre se rendra sur place, analysera les titres de propriété et les repères existants, puis proposera une ligne séparative. Si le voisin refuse, vous pouvez demander au tribunal judiciaire d’ordonner un bornage judiciaire. L’action en bornage doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative.  

2. Faire constater l’empiètement par un commissaire de justice

Avant d’envisager une quelconque action, il est essentiel de déterminer les limites des propriétés litigieuses. Cette étape est indispensable avant de caractériser l’empiètement. Beaucoup de propriétaires croient que le plan cadastral a une valeur juridique contraignante, mais ce n’est pas le cas : il sert uniquement de référence fiscale et ne garantit pas les limites exactes du terrain. Pour avoir une certitude juridique, il faut s’appuyer sur le titre de propriété et, si nécessaire, sur un géomètre expert. Si votre terrain n’a jamais été borné, vous pouvez proposer à votre voisin un bornage amiable. Le géomètre se rendra sur place, analysera les titres de propriété et les repères existants, puis proposera une ligne séparative. Si le voisin refuse, vous pouvez demander au tribunal judiciaire d’ordonner un bornage judiciaire. L’action en bornage doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative.  

3. Tenter une résolution amiable

Avant d’engager une action judiciaire, il est nécessaire d’essayer de résoudre le problème à l’amiable. 

En matière de troubles anormaux de voisinage, d’actions en bornage, d’actions relatives à la distance relative aux plantations ou l’élagage d’arbres ou de haies, l’article 750-1 du Code de Procédure Civile impose aux parties de faire précéder la demande en justice d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative et ce à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office.

Vous pouvez commencer par échanger avec votre voisin. Parfois, l’empiètement résulte d’une simple erreur ou d’une méconnaissance de la limite. Si vous lui montrez les documents, le plan du géomètre ou le constat du commissaire de justice, il peut accepter spontanément de déplacer sa clôture, d’élaguer ses arbres ou de corriger sa construction. Si le dialogue reste difficile, la démarche suivante consiste à lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception. Dans cette lettre, vous devez exposer les faits, rappeler les textes applicables (notamment les articles 544 et 545 du Code civil pour le droit de propriété, et les articles 671 à 673 pour les plantations), mentionner le constat du commissaire de justice, et demander expressément la suppression de l’empiètement dans un délai précis. Cette lettre constitue une mise en demeure. Si le voisin reconnaît l’empiètement, plusieurs solutions sont possibles. Il peut s’engager à remettre les choses en état à ses frais, par exemple en déplaçant le mur, en recoupant la haie ou en modifiant la toiture. Vous pouvez aussi convenir d’un accord amiable pour régulariser la situation. Si l’empiètement concerne une petite bande de terrain que vous n’utilisez pas, il est possible d’envisager une cession amiable au profit du voisin. Vous pouvez également convenir d’une servitude, par laquelle vous autorisez le voisin à maintenir une installation à une certaine condition (par exemple, la servitude de surplomb pour une toiture qui dépasse légèrement).

4. Saisir le tribunal judiciaire en cas de refus

Si le voisin refuse toute solution amiable ou conteste l’existence de l’empiètement, vous devrez alors saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien. Le juge sera saisi d’une action en revendication de propriété, qui vise à faire reconnaître que la portion du terrain concernée vous appartient, et à ordonner la suppression de l’empiètement. Vous pourrez aussi demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi, notamment si l’empiètement vous empêche d’utiliser votre terrain ou a dévalorisé votre propriété. La procédure peut être longue, mais elle est efficace. Le juge, s’il constate un empiètement, ordonnera le plus souvent la démolition de l’ouvrage ou la suppression de l’élément litigieux, même si l’empiètement est minime. Le plus souvent, le juge assortit cette condamnation au prononcé d’une astreinte, laquelle contraint la partie ayant succombé à l’instance au paiement d’une somme d’argent par jour de retard dans l’exécution de la remise en état de son bien.

Les tribunaux considèrent en effet que le droit de propriété est absolu et qu’aucune tolérance n’est admise en matière d’empiètement. La Cour de cassation a ainsi confirmé à plusieurs reprises la démolition de constructions empiétant de quelques centimètres seulement sur le terrain voisin. Il faut noter que le droit de propriété est imprescriptible : il ne s’éteint pas par le non-usage. . En revanche, si vous laissez la situation perdurer sans réagir pendant plus de trente ans et que votre voisin occupe ouvertement la partie de terrain, il pourrait invoquer la prescription acquisitive (ou usucapion) pour faire reconnaître la propriété de cette bande. C’est pourquoi il est important de ne pas laisser un empiètement s’installer dans le temps.

Cependant, depuis maintenant une dizaine d’années, la Cour de cassation nuance sa position afin de permettre une solution alternative à la démolition. A titre d’illustration, elle a notamment censuré une cour d’appel pour avoir ordonné la démolition totale d’un bâtiment dont l’empiètement représentait une bande d’une superficie de 0,04m², sans avoir recherché si un rabotage du mur n’était pas de nature à mettre fin à l’empiétement constaté (Cass. civ., 10 novembre, 2016, n° 15-25.113).   

5. Cas particuliers

Certains cas particuliers méritent d’être mentionnés. Si l’empiètement résulte de plantations, les articles 671 à 673 du Code civil fixent des distances minimales à respecter entre les plantations et la limite de propriété : deux mètres pour les arbres dont la hauteur dépasse deux mètres, et cinquante centimètres pour les autres. Vous pouvez exiger la coupe ou l’arrachage de ce qui dépasse, sans avoir besoin de prouver un préjudice particulier. Si le problème vient d’une toiture ou d’un écoulement d’eau, l’article 681 du Code civil impose au propriétaire d’aménager son toit afin que les eaux pluviales s’écoulent sur son propre terrain et non chez le voisin. Si les nuisances ne relèvent pas d’un empiètement mais d’un trouble anormal de voisinage (fumées, bruits, odeurs, poussières, vibrations, etc.), vous pouvez agir sur ce fondement pour obtenir la cessation du trouble et des dommages et intérêts.

6. Le rôle essentiel du constat par commissaire de justice

Le rôle du commissaire de justice reste central à toutes les étapes. Son constat est souvent la première pièce que le juge examine, car il établit les faits de manière impartiale et objective. Il est également utile dans la phase amiable : il permet de présenter au voisin une preuve officielle difficile à contester, ce qui peut permettre de solutionner la problématique à l’amiable et avant tout procès. En outre, en cas de construction en cours, le constat peut être dressé rapidement pour éviter que le voisin ne termine les travaux et n’aggrave encore la situation.

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