Trêve hivernale : ce qui est vraiment suspendu… et ce qui ne l’est pas !

Chaque année, du 1er novembre au 31 mars, la trêve hivernale suspend par principe les expulsions locatives. Mais contrairement à une idée reçue, elle ne met pas fin aux obligations des locataires et n’interrompt pas les procédures judiciaires en cours.
Que peuvent faire les propriétaires pendant cette période ?Quelles sont les obligations des locataires ? Et quel rôle joue le commissaire de justice ?
Décryptage de ce qui est possible ou non pendant cette période.

Trêve hivernale : une suspension matérielle des expulsions mais pas des procédures

La trêve hivernale débute chaque année le 1er novembre et prend fin le 31 mars de l’année suivante. Pendant ces cinq mois, un locataire bénéficie en principe d’une protection contre l’exécution de son expulsion, même lorsqu’une décision de justice a été prononcée à son encontre.

Mais attention à ne pas confondre suspension de l’expulsion et suspension de la procédure d’expulsion.

Pendant la trêve hivernale, un propriétaire peut toujours engager ou poursuivre les démarches judiciaires nécessaires pour obtenir la résiliation du bail et, le cas échéant, l’expulsion de son locataire. Le juge peut également rendre une décision d’expulsion durant cette période. C’est l’exécution matérielle de l’expulsion qui est reportée, et non l’ensemble de la procédure.

Le paiement du loyer reste obligatoire pendant la trêve hivernale

Autre idée reçue : la trêve hivernale permettrait aux locataires de suspendre le paiement de leur loyer. C’est faux. La trêve hivernale ne modifie en rien les obligations prévues par le contrat de location. Le locataire doit continuer à payer son loyer et ses charges aux échéances habituelles. En cas de non-paiement, les sommes impayées continuent de s’accumuler et la dette locative peut s’aggraver au fil des mois. Pour le locataire comme pour le propriétaire, attendre la fin de la trêve hivernale sans agir peut donc contribuer à rendre la situation plus difficile à résoudre.

Loyers impayés et trêve hivernale : faut-il attendre avant d’agir ?

Un premier loyer impayé ne signifie pas qu’une expulsion est inévitable.
L’expulsion constitue l’aboutissement possible d’une procédure juridique encadrée, qui comporte plusieurs étapes. Elle n’est ni immédiate ni automatique. Lorsqu’un impayé apparaît, agir rapidement peut permettre d’éviter une aggravation de la situation.
Selon les circonstances, plusieurs solutions peuvent être envisagées, par exemples :

• reprise du paiement des loyers,
• mise en place d’un échéancier pour apurer la dette
• mobilisation de dispositifs d’accompagnement adaptés.

Même lorsqu’une procédure judiciaire a déjà été engagée, une issue autre que l’expulsion reste possible.
L’enjeu est donc de ne pas laisser les difficultés s’installer et de rechercher, lorsque cela est possible, une solution avant que la dette ne devienne trop importante.

Quel est le rôle du commissaire de justice pendant la trêve hivernale ?

Le rôle du commissaire de justice ne se limite pas à l’exécution des expulsions. Il peut intervenir bien en amont, dès l’apparition des premières difficultés de paiement, et à différentes étapes de la procédure.

Le commissaire de justice peut notamment expliquer aux parties les démarches envisageables, les différentes étapes de la procédure et leurs conséquences juridiques. Son intervention permet également de rappeler les droits et obligations de chacun, dans un cadre strictement défini par la loi. La trêve hivernale ne suspend donc pas le recours au commissaire de justice : elle demeure une période pendant laquelle des démarches peuvent être réfléchies, engagées ou poursuivies.

Un propriétaire peut-il récupérer lui même son logement ?

Face à des loyers impayés, un propriétaire peut être tenté de reprendre possession de son logement sans attendre l’issue de la procédure. Or, il est interdit de procéder soi-même à l’expulsion d’un locataire, quand bien même celui-ci ne paie plus son loyer.

Il est interdit au propriétaire de changer les serrures, pénétrer dans le logement pour le récupérer ou contraindre l’occupant à quitter les lieux. Une expulsion doit respecter une procédure strictement encadrée par la loi et être mise en œuvre par un commissaire de justice. Le recours à ce professionnel garantit le respect des règles applicables et des droits de chacune des parties.

Locataire en situation d’impayés et squatteur : deux situations différentes

Un locataire qui cesse de payer son loyer ne devient pas automatiquement un squatteur. La distinction est essentielle.

Un locataire qui entre légalement dans un logement dans le cadre d’un bail ne peut pas être assimilé à un squatteur du seul fait de ses impayés, même s’il se maintient dans les lieux après la résiliation de son bail.

Le squat correspond à une situation juridique différente, il peut être caractérisé lorsque l’introduction dans les lieux s’est effectuée à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Les règles applicables à ces deux situations ne sont donc pas identiques, notamment en matière d’expulsion et de protection pendant la trêve hivernale..

Mieux comprendre ses droits pour mieux agir

La trêve hivernale constitue une protection importante pour les occupants concernés. Toutefois, elle ne doit être considérée ni par les bailleurs comme une interruption des démarches qu’ils peuvent entreprendre, ni par les locataires comme une suspension de leurs obligations.

Pour les propriétaires bailleurs, elle n’empêche pas d’engager ou de poursuivre une procédure dans le respect de la loi.

Pour les locataires, elle ne dispense pas du paiement du loyer et ne fait pas disparaître les dettes existantes.

Dans les deux cas, l’anticipation et le dialogue peuvent permettre d’éviter une dégradation de la situation.

Le commissaire de justice joue à cet égard un rôle essentiel : il informe, accompagne les démarches relevant de ses compétences et veille au respect du cadre légal à chaque étape de la procédure.

Vous êtes propriétaire ou locataire ? Vous vous interrogez sur vos droits et vos obligations pendant la trêve hivernale ?

Rapprochez-vous d’un commissaire de justice, grâce à l’annuaire national des commissaires de justice, pour connaître les démarches adaptées à votre situation.
Si vous êtes déjà destinataire d’un courrier ou d’un acte d’un commissaire de justice, entrez en contact dès que possible avec lui.