L'expulsion locative
L’expulsion est une mesure d’exécution forcée particulièrement délicate dans la mesure où elle impacte terriblement le justiciable qui bénéficiait, à l’origine, d’un contrat de location. Pour cette raison, la prévention doit être privilégiée. Il s’agit en effet de libérer, de manière forcée mais aussi humaine que possible, les lieux occupés par toute personne qui n’en a plus le droit.
Le recours au commissaire de justice est obligatoire en matière d’expulsion. Il est le garant des conditions très encadrées dans lesquelles la reprise des lieux est effectuée. Le commissaire de justice interviendra en effet dans l’intérêt des deux parties, pour respecter les droits du propriétaire du bien immobilier (qui veut le récupérer) ainsi que ceux dont bénéficie l’occupant aujourd’hui sans titre.
Attention : le bailleur qui procède lui-même à l'expulsion d'un locataire indélicat est passible de trois ans de prison et de 30 000 euros d'amende.
L’expulsion locative : dans quels cas ?
Les clauses résolutoires prévues dans le contrat
En premier lieu, il faut vérifier si le contrat de bail contient une clause résolutoire (la clause résolutoire est une clause qui permet au bailleur de résilier légalement, unilatéralement et de manière automatique le contrat si le locataire manque à ses obligations). S’agissant des baux d’habitation, la loi autorise une clause résolutoire pour quatre raisons :le défaut de paiement du loyer et des charges ;
le défaut de paiement du dépôt de garantie ;
la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ;
le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués.
En pratique, plusieurs hypothèses permettent de mettre en œuvre une procédure d’expulsion. Un commissaire de justice analysera la situation objectivement et saura vous conseiller en étudiant votre cas particulier.
S’il y a donc une clause résolutoire dans le bail, pour l’activer, le bailleur devra préalablement adresser à son locataire, par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à s’exécuter dans les délais légaux (deux mois en cas de loyers impayés et un mois pour les autres manquements).
Si le locataire ne s’exécute pas dans les délais requis, alors le bailleur pourra l’assigner en référé devant le juge des contentieux de la protection aux fins de solliciter en justice notamment la résiliation de plein droit de son bail et son expulsion à défaut de départ volontaire.
En l’absence d’une clause résolutoire
Les étapes de la procédure d’expulsion locative
Le commandement de payer
Avant de mettre en œuvre la procédure d’expulsion, le bailleur doit faire signifier par un commissaire de justice un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail (ou visant une autre cause de résolution). Sans ce commandement, il est impossible d’envisager une procédure d’expulsion. Le commandement de payer les loyers offre au locataire la possibilité de régler tous les loyers en retard dans un délai de deux mois à compter de sa signification, ou de régulariser sa situation.L’assignation devant le juge des contentieux de la protection
À défaut de régularisation, le bailleur doit, par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection (qui est un juge spécialisé du tribunal judiciaire et du tribunal de proximité, compétent pour trancher les litiges civils portant sur les baux d'habitation et les crédits à la consommation). Lors de l'audience, le juge pourra ordonner l’expulsion de l’occupant (le locataire, donc) et le condamner à payer une indemnité d’occupation (en remplacement des loyers).La délivrance du commandement de quitter les lieux
Le commandement de quitter les lieux est l’acte marquant le début de la procédure d’expulsion. Il s’agit d’un acte dans lequel le commissaire de justice indique à l’occupant qui a fait l’objet d’une décision ordonnant son expulsion qu’il doit quitter les lieux pour une date déterminée – dans un délai de deux mois (ce délai peut être réduit par décision du juge, selon les circonstances). Le commissaire de justice doit, à cette occasion, fournir d’autres informations utiles au débiteur, comme la possibilité de saisir le juge de l’exécution pour obtenir des délais, ou l’adresse d’organismes sociaux. À l’issue de ce délai de deux mois dont bénéficie l’occupant pour quitter les lieux, si ce dernier s’y maintient, la procédure d’expulsion proprement dite est mise en oeuvre.L’expulsion à la suite du commandement de quitter les lieux
Une fois le délai de deux mois expiré, le commissaire de justice procède à l’expulsion afin d’appliquer la décision de justice.Selon que le locataire est présent ou non, le jour de l'expulsion :
Si le locataire
refuse d'ouvrir la porte
le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion qui relate son échec et fait appel à une autorité de police (réquisition de la force publique) ;
Si le locataire
est absent
le commissaire de justice ne peut pénétrer dans le logement que s'il est accompagné d'une autorité de police et d'un serrurier. Le commissaire de justice dresse ensuite un procès-verbal d'expulsion. Il informe le locataire par une affiche placardée sur la porte par laquelle il lui signifie qu'il ne peut plus pénétrer dans le logement ;
Si le locataire n'émet aucune
protestation pour quitter les lieux
le commissaire de justice dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l'inventaire des meubles.
L’expulsion locative pendant la trêve hivernale
Toutefois, ces règles ne s’appliquent pas lorsque l'expulsion est assortie d'un relogement correspondant aux besoins du locataire
