Loyers impayés
Vous êtes propriétaire d’un logement et le locataire ne vous règle plus les loyers. Que faire ? Le commissaire de justice vous assiste tout au long de la procédure de recouvrement. Celle -ci peut se révéler longue et technique. Il est indispensable d’agir au plus vite dès les premiers impayés.
La phase amiable
Dès le premier mois impayé le commissaire de justice pourra agir à l’amiable en prenant attache avec votre locataire. Il cherchera à comprendre sa situation, les raisons de l’impayé et à trouver une solution rapide avec toutes les parties. Une sommation de payer ou une mise en demeure peuvent être adressées à votre locataire dans le cadre de ces démarches amiables.
Si cela s’avère insuffisant le démarrage d’une procédure judiciaire s’impose pour garantir vos droits.
Il vous faudra avertir la Caisse d'allocations familiales ou la Mutualité sociale agricole si le locataire bénéficie d’une aide au logement.
A savoir : la Caf considère qu’il y a impayé de loyer lorsque la dette du locataire est égale à deux fois le loyer hors charge.
Si le locataire bénéficie d’un garant (personne ayant accepté dans le bail de régler à la place du locataire en cas de défaillance) le commissaire de justice pourra également intervenir auprès de lui.
Obtenir la résiliation du bail
La première étape consiste en effet à obtenir la résiliation du bail d’habitation.
Pour ce faire le commissaire de justice va signifier (remise par acte judiciaire à votre débiteur) un commandement de payer les loyers.
La situation sera différente selon que votre bail comporte ou non une clause résolutoire. Il s'agit de la clause insérée dans le bail permettant au bailleur de résilier unilatéralement le contrat en cas de manquement du locataire à ses obligations.
Si le Bail comporte une clause résolutoire
Le commandement visera ladite clause. Le bail sera alors automatiquement résilié à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la signification effectuée par le commissaire de justice. Attention le tribunal devra tout de même constater la résiliation avant de prononcer l’éventuelle expulsion du locataire.
- Si le locataire procède au règlement de la dette dans le délai de deux mois ce dernier pourra rester dans les lieux et la procédure prend fin.
- A défaut de règlement de l’intégralité des sommes que vise le commandement à l’issue du délai de deux mois, le commissaire de justice procédera à l’assignation du locataire devant le tribunal judicaire. Il cherche par cette action à faire condamner le locataire à payer les arriérés de loyers et ceux à venir ainsi que sa condamnation à quitter les lieux.
Si le bail ne comporte pas de clause résolutoire
Le commissaire de justice, après avoir signifié au locataire un commandement de payer ou une mise en demeure procédera à l’assignation du locataire devant le tribunal judiciaire. Dans ce cas la résiliation du bail et donc la condamnation à quitter les lieux pour le locataire ne sont pas automatiques ; le juge saisi appréciera la situation au cas par cas et pourra, après examen, prononcer ou non la résiliation du bail . Il peut accorder des délais au locataire.
Si le bail prévoit la présence d’un garant, le commissaire lui signifiera également le commandement de payer.
Que se passe t’il lorsque le jugement est rendu ?
Le paiement des arriérés de loyer
Une fois le jugement rendu condamnant le locataire et /ou le garant au paiement des sommes dues, le commissaire de justice procédera au recouvrement judicaire (saisie des rémunérations, biens meubles, biens immeubles, comptes bancaires...)
Voir : Faire exécuter une décision de justice
La procédure d’expulsion locative
Lorsque le jugement rendu condamne le locataire à quitter les lieux du fait de la résiliation du bail, le commissaire de justice tentera d’obtenir la récupération du logement à l’amiable.
A défaut de restitution amiable du bien loué le commissaire de justice entamera la procédure d’expulsion.
Attention : seul le commissaire de justice est habilité à mener une telle procédure ; un bailleur procédant lui-même à l’expulsion de son locataire s’expose à une peine de 3 ans d’emprisonnement et de 30000 euros d’amende.
Dans un premier temps le jugement rendu sera signifié par le commissaire de justice au locataire et à son éventuel garant.
Un commandement de quitter les lieux sera également signifié par le commissaire de justice au locataire devenu occupant sans droit ni titre.
Si le locataire ne quitte toujours pas les lieux ET que les démarches de tentative d’expulsion du commissaire de justice restent vaines l’expulsion sera réalisée par le commissaire de justice assisté des services de police ou de gendarmerie après obtention d’un concours de force publique accordé par la préfecture.
La trêve hivernale
En vue d’assurer la protection du locataire en difficulté aucune expulsion locative ne peut avoir lieu du 01 novembre au 31 mars inclus de l’année suivante. Toutefois durant cette période le bailleur peut engager la procédure décrite ci-dessus, seule l’expulsion proprement dite est prohibée.
Si votre locataire a quitté les lieux sans régler l’intégralité des loyers et/ou charges dues ou sans régler les dégradations locatives
Le commissaire de justice pourra procéder au recouvrement des sommes dues à l’amiable ou par voie judicaire (saisie des rémunérations, biens meubles, immeubles, comptes bancaires ) à l’encontre du locataire indélicat et de son éventuel garant.
Les dégradations locatives devront être constatées par le commissaire de justice de manière à vous assurer une preuve indiscutable devant le juge.
Voir : L'expulsion locative
