Bail rural : apporter une sécurité juridique à toutes les étapes
De nombreux commissaires de justice exercent en dehors des agglomérations et sont régulièrement amenés à intervenir en matière de baux ruraux. Ce contrat de location de concerne des terres et /ou des bâtiments agricoles, que le propriétaire met à la disposition d’un locataire en contrepartie d'un loyer. Particulièrement qualifié pour répondre aux attentes des parties, qu’ils soient locataire ou preneur, le commissaire de justice peut proposer son assistance pour la rédaction du contrat de bail, matérialiser une preuve pour prévenir ou régler un litige, conseiller et représenter les parties en cas de contentieux. C’est également lui qui met en œuvre les formalités en cas de résiliation.
Rédaction du bail rural
Un contrat écrit est-il obligatoire ?
En droit français, une relation contractuelle peut exister indépendamment de tout acte écrit. On parlera alors de conventions verbales, lesquelles sont alors régies par les dispositions générales du Code Civil et des statuts particuliers. A condition de prouver la mise à disposition d’un fonds rural contre paiement d’un fermage, le bail rural n’échappe pas à cette règle et peut donc être verbal. Dans ce cas, en l’absence de clause écrite, ce bail est soumis au statut de droit commun édicté par le Code Rural, pour une durée de neuf années à compter de sa prise d’effet. Il est important de préciser ici qu’en l’absence de contrepartie financière, la convention verbale ne sera pas qualifiée de bail rural mais de prêt à usage ou prêt commodat dont le régime est totalement différent (ce type de convention est assez fréquent dans le monde rural et le commissaire de justice pourra également apporter de précieux conseils pour ces cas particuliers).
Néanmoins, compte tenu des enjeux, il ne peut être que conseillé aux bailleurs et aux preneurs d’établir entre eux un écrit afin de fixer de manière claire et précise leurs obligations réciproques.
Donner une date certaine
Pour cette tâche, les commissaires de justice sont parfaitement à même de rédiger ces actes et, après signature, de les faire enregistrer pour leur conférer date certaine. Il convient néanmoins de préciser que seuls les notaires peuvent se charger de la rédaction de ces contrats lorsque ces derniers sont d’une durée excédant 12 années.
Obtenir une preuve pour prévenir ou régler un litige
Les commissaires de justice dressent quotidiennement des constats afin d’établir des faits, soit de façon préventive, soit dans un cadre contentieux. Cette mission importante peut s’avérer très utile dans le cadre des baux ruraux :
Réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie
Dans une optique préventive, il sera particulièrement judicieux, à la date de prise d’effet du bail, de dresser un état des terres et installations loués et d’inventorier le matériel mis à la disposition du preneur. Un état des lieux pourra également être dressé à la sortie du preneur évincé ou en cas de cession de la ferme.
Déterminer les torts en cas d’inexécution du bail rural
Lorsqu’une situation se révèle litigieuse ou dans la perspective d’un contentieux, les constatations pourront porter sur l’inexécution par les parties de leurs obligations, et par exemple :
- Défaut d’entretien du fonds loué par le preneur,
- Dégradations occasionnées par le grand gibier par négligence du bailleur
- État d’entretien du fonds pour estimer les indemnités de sortie.
Se faire assister ou représenter devant le tribunal paritaire des baux ruraux
Le cours d’un bail rural est en principe paisible. Néanmoins, comme dans tous rapports contractuels, des difficultés dans l’exécution de cette convention peuvent survenir et conduire à un contentieux relevant de la compétence du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux. Devant cette juridiction, outre l’avocat, le commissaire de justice peut assurer la représentation de son client. Cette possibilité est tout à fait exceptionnelle et se justifie par la compétence particulière du commissaire de justice en matière de baux ruraux. Dans ces circonstances, il est particulièrement appréciable d’être suivi par un professionnel unique, lequel se chargera des premières formalités, de la représentation devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, et, le cas échéant, de l’exécution de la décision rendue. Cette juridiction sera principalement saisie des litiges portant sur :
- L’existence et la conclusion des baux ruraux,
- L’inexécution des obligations par les parties,
- La révision du prix du bail renouvelé,
- Sa résiliation et l’indemnisation du preneur évincé.
La résiliation du bail rural
Le régime des baux ruraux, développé dans le Code Rural, est protecteur du preneur. Cette protection porte tout particulièrement sur la fin de ces contrats pour laquelle le commissaire de justice, outre ses compétences juridiques en la matière, dispose d’un monopole lorsqu’elle est d’origine extrajudiciaire.
Recours obligatoire au commissaire de justice pour la signification du congé
La résiliation d’un bail rural est judiciaire lorsqu’elle est la conséquence d’une décision de justice (généralement en cas d’inexécution des obligations par l’une des parties). Dans ce cas comme toute décision de justice, elle est signifiée par acte de commissaire de justice.
Néanmoins, la fin d’un bail rural est le plus fréquemment la conséquence d’actes extrajudiciaires :
- Décès du locataire
- Incapacité du locataire
- Départ à la retraite
Dans ces situations, la résiliation peut être adressée par lettre recommandée avec avis de réception, ou par acte de commissaire de justice.
Lorsque la rupture du bail est due à un changement de destination, à la destruction du bien ou sa reprise par le propriétaire pour construction, le congé doit obligatoirement être signifié par commissaire de justice.
Délais, calcul de l’indemnité : des règles complexes
De manière générale, le Code Rural dispose qu’à leurs termes les baux ruraux se renouvellent pour une durée de neuf années et plus exceptionnellement d’année en année par tacite reconduction. Afin de faire obstacle à cette reconduction, le commissaire de justice, récoltera les informations nécessaires pour délivrer cet acte et s’assurera que les conditions sont bien réunies pour mettre fin au bail en cours.
A cet égard, il ne faut pas perdre de vue que pour atteindre cet objectif, les règles applicables en vertu du statut des baux ruraux varient fortement selon la durée du contrat initial, la nature des biens loués, la situation et l’âge des parties ainsi que leurs motivations.
Au regard de la conjonction de ces nombreux paramètres, ajoutée aux contraintes de délais et aux obligations découlant de la délivrance d’un congé rural, il est indispensable de s’adresser à un commissaire de justice dont les connaissances en la matière sont solides et permettront de sécuriser cette opération délicate.
