Pourquoi avoir recours au commissaire de justice en matière immobilière ?
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Lorsqu’un voisin empiète sur votre terrain, vous êtes confronté à une atteinte directe à votre droit de propriété. L’article 545 du Code civil énonce clairement que nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité. En conséquence, toute occupation, même très limitée, d’une partie de votre terrain sans votre accord constitue un empiètement et peut donner lieu à une action en justice.
L’empiètement peut prendre des formes très variées. Le cas le plus simple est celui d’une haie ou d’un arbre planté trop près de la limite séparative et dont les branches ou racines envahissent votre terrain. Il peut aussi s’agir d’une clôture mal positionnée ou d’un mur implanté sur votre parcelle, d’un bâtiment dont le mur ou la dalle déborde chez vous, ou d’une toiture dont l’avancée dépasse la ligne séparative et laisse s’écouler les eaux pluviales sur votre propriété. L’empiètement peut également être plus discret : par exemple, des fondations ou une canalisation enterrée installées sous votre sol sans autorisation constituent elles aussi une atteinte à votre propriété.
1. Déterminer les limites de votre propriété
Avant d’envisager une quelconque action, il est essentiel de déterminer les limites des propriétés litigieuses. Cette étape est indispensable avant de caractériser l’empiètement. Beaucoup de propriétaires croient que le plan cadastral a une valeur juridique contraignante, mais ce n’est pas le cas : il sert uniquement de référence fiscale et ne garantit pas les limites exactes du terrain. Pour avoir une certitude juridique, il faut s’appuyer sur le titre de propriété et, si nécessaire, sur un géomètre expert. Si votre terrain n’a jamais été borné, vous pouvez proposer à votre voisin un bornage amiable. Le géomètre se rendra sur place, analysera les titres de propriété et les repères existants, puis proposera une ligne séparative. Si le voisin refuse, vous pouvez demander au tribunal judiciaire d’ordonner un bornage judiciaire. L’action en bornage doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative.
2. Faire constater l’empiètement par un commissaire de justice
Avant d’envisager une quelconque action, il est essentiel de déterminer les limites des propriétés litigieuses. Cette étape est indispensable avant de caractériser l’empiètement. Beaucoup de propriétaires croient que le plan cadastral a une valeur juridique contraignante, mais ce n’est pas le cas : il sert uniquement de référence fiscale et ne garantit pas les limites exactes du terrain. Pour avoir une certitude juridique, il faut s’appuyer sur le titre de propriété et, si nécessaire, sur un géomètre expert. Si votre terrain n’a jamais été borné, vous pouvez proposer à votre voisin un bornage amiable. Le géomètre se rendra sur place, analysera les titres de propriété et les repères existants, puis proposera une ligne séparative. Si le voisin refuse, vous pouvez demander au tribunal judiciaire d’ordonner un bornage judiciaire. L’action en bornage doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative.
3. Tenter une résolution amiable
Avant d’engager une action judiciaire, il est nécessaire d’essayer de résoudre le problème à l’amiable.
En matière de troubles anormaux de voisinage, d’actions en bornage, d’actions relatives à la distance relative aux plantations ou l’élagage d’arbres ou de haies, l’article 750-1 du Code de Procédure Civile impose aux parties de faire précéder la demande en justice d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative et ce à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office.
Vous pouvez commencer par échanger avec votre voisin. Parfois, l’empiètement résulte d’une simple erreur ou d’une méconnaissance de la limite. Si vous lui montrez les documents, le plan du géomètre ou le constat du commissaire de justice, il peut accepter spontanément de déplacer sa clôture, d’élaguer ses arbres ou de corriger sa construction. Si le dialogue reste difficile, la démarche suivante consiste à lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception. Dans cette lettre, vous devez exposer les faits, rappeler les textes applicables (notamment les articles 544 et 545 du Code civil pour le droit de propriété, et les articles 671 à 673 pour les plantations), mentionner le constat du commissaire de justice, et demander expressément la suppression de l’empiètement dans un délai précis. Cette lettre constitue une mise en demeure. Si le voisin reconnaît l’empiètement, plusieurs solutions sont possibles. Il peut s’engager à remettre les choses en état à ses frais, par exemple en déplaçant le mur, en recoupant la haie ou en modifiant la toiture. Vous pouvez aussi convenir d’un accord amiable pour régulariser la situation. Si l’empiètement concerne une petite bande de terrain que vous n’utilisez pas, il est possible d’envisager une cession amiable au profit du voisin. Vous pouvez également convenir d’une servitude, par laquelle vous autorisez le voisin à maintenir une installation à une certaine condition (par exemple, la servitude de surplomb pour une toiture qui dépasse légèrement).
4. Saisir le tribunal judiciaire en cas de refus
Si le voisin refuse toute solution amiable ou conteste l’existence de l’empiètement, vous devrez alors saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien. Le juge sera saisi d’une action en revendication de propriété, qui vise à faire reconnaître que la portion du terrain concernée vous appartient, et à ordonner la suppression de l’empiètement. Vous pourrez aussi demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi, notamment si l’empiètement vous empêche d’utiliser votre terrain ou a dévalorisé votre propriété. La procédure peut être longue, mais elle est efficace. Le juge, s’il constate un empiètement, ordonnera le plus souvent la démolition de l’ouvrage ou la suppression de l’élément litigieux, même si l’empiètement est minime. Le plus souvent, le juge assortit cette condamnation au prononcé d’une astreinte, laquelle contraint la partie ayant succombé à l’instance au paiement d’une somme d’argent par jour de retard dans l’exécution de la remise en état de son bien.
Les tribunaux considèrent en effet que le droit de propriété est absolu et qu’aucune tolérance n’est admise en matière d’empiètement. La Cour de cassation a ainsi confirmé à plusieurs reprises la démolition de constructions empiétant de quelques centimètres seulement sur le terrain voisin. Il faut noter que le droit de propriété est imprescriptible : il ne s’éteint pas par le non-usage. . En revanche, si vous laissez la situation perdurer sans réagir pendant plus de trente ans et que votre voisin occupe ouvertement la partie de terrain, il pourrait invoquer la prescription acquisitive (ou usucapion) pour faire reconnaître la propriété de cette bande. C’est pourquoi il est important de ne pas laisser un empiètement s’installer dans le temps.
Cependant, depuis maintenant une dizaine d’années, la Cour de cassation nuance sa position afin de permettre une solution alternative à la démolition. A titre d’illustration, elle a notamment censuré une cour d’appel pour avoir ordonné la démolition totale d’un bâtiment dont l’empiètement représentait une bande d’une superficie de 0,04m², sans avoir recherché si un rabotage du mur n’était pas de nature à mettre fin à l’empiétement constaté (Cass. civ., 10 novembre, 2016, n° 15-25.113).
5. Cas particuliers
Certains cas particuliers méritent d’être mentionnés. Si l’empiètement résulte de plantations, les articles 671 à 673 du Code civil fixent des distances minimales à respecter entre les plantations et la limite de propriété : deux mètres pour les arbres dont la hauteur dépasse deux mètres, et cinquante centimètres pour les autres. Vous pouvez exiger la coupe ou l’arrachage de ce qui dépasse, sans avoir besoin de prouver un préjudice particulier. Si le problème vient d’une toiture ou d’un écoulement d’eau, l’article 681 du Code civil impose au propriétaire d’aménager son toit afin que les eaux pluviales s’écoulent sur son propre terrain et non chez le voisin. Si les nuisances ne relèvent pas d’un empiètement mais d’un trouble anormal de voisinage (fumées, bruits, odeurs, poussières, vibrations, etc.), vous pouvez agir sur ce fondement pour obtenir la cessation du trouble et des dommages et intérêts.
6. Le rôle essentiel du constat par commissaire de justice
Le rôle du commissaire de justice reste central à toutes les étapes. Son constat est souvent la première pièce que le juge examine, car il établit les faits de manière impartiale et objective. Il est également utile dans la phase amiable : il permet de présenter au voisin une preuve officielle difficile à contester, ce qui peut permettre de solutionner la problématique à l’amiable et avant tout procès. En outre, en cas de construction en cours, le constat peut être dressé rapidement pour éviter que le voisin ne termine les travaux et n’aggrave encore la situation.
