Que faire en cas de loyers impayés ? 

I. La phase amiable : planifier le remboursement des impayés

1. Avertir le locataire du non-paiement du loyer

Si votre lettre n’est suivie d’aucun effet, vous pourrez passer à une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

2. Autres possibilités : réclamer les loyers à la caution ou alerter la CAF

Si le défaut de paiement perdure, en tant que propriétaire vous pouvez également : 

• Réclamer le paiement des loyers impayés au garant de votre locataire. C’est à dire à la personne qui s’est portée caution, à la garantie visale ou à la garantie des loyers impayés.
• Si votre locataire bénéficie d’une aide au logement vous pouvez, dès deux mois d’impayés, signaler ces derniers à la Caisse d’allocations familiales (CAF) ou à la Mutualité sociale agricole (MSA) via lettre recommandée avec accusé de réception.

Notez que le propriétaire qui ne signale pas l’impayé à la caisse d’aide au logement risque une amende de plus de 7000 euros. 

II. La phase judiciaire : demander la résiliation du bail pour défaut de paiement

1. Obtenir la résiliation du bail et demander l’expulsion 

Que faire la tentative de résolution amiable échoue et que le locataire ne paie toujours pas son loyer ? Vous pouvez débuter la phase judiciaire avec l’enclenchement d’une procédure pour résilier le bail dont l’issue finale est l’expulsion du locataire. Mais elle diffère selon que votre contrat de bail possède ou non une clause résolutoire. 

La clause résolutoire prévoit la résiliation du bail de manière unilatérale en cas de manquement du locataire à ses obligations. Notez que tous les baux signés après le 29 juillet 2023 contiennent automatiquement une telle clause. 

a) Si le bail comporte une clause résolutoire

Vous allez faire appel à un commissaire de justice pour qu’il signifie à votre locataire un commandement de payer les loyers. 

Le locataire a deux mois pour effectuer le remboursement des dettes à sa charge. S’il a remboursé sa dette dans le délai il peut rester dans le logement. 

Dans le cas contraire, vous mandaterez un commissaire de justice pour assigner au tribunal votre locataire. Sauf si vous avez convenu avec lui d’un étalement du remboursement de sa dette. 

A quoi sert l’assignation de votre locataire au tribunal ?

En cas de condamnation, cela permet d’obtenir le paiement des arriérés de loyers et à quitter les lieux. A défaut de libération des lieux, vous pouvez obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif ou jusqu’à l’expulsion avec le concours de la force publique.

b) Si le bail ne comporte pas de clause résolutoire

En l’absence d’une telle clause, l’assignation en justice du locataire par un commissaire de justice est indispensable. Ici, la résiliation du bail et la condamnation du locataire à quitter les lieux ne sont pas automatiques. C’est le juge du tribunal judiciaire qui appréciera la situation au cas par cas. 

Il peut : 

• Résilier le bail et prononcer l’expulsion de votre locataire s’il n’est pas en mesure de rembourser la dette. Dans ce cas, vous chargerez un commissaire de justice de lui signifier la décision et de lui délivrer un commandement de quitter les lieux. 
• Si votre locataire peut rembourser sa dette, le juge peut lui accorder des délais de paiement, en mettant en place un échéancier de remboursement. A défaut, le bail sera automatiquement résilié. La procédure d’expulsion se poursuivra avec l’aide d’un commissaire de justice et la signification à votre locataire d’un commandement de quitter les lieux. 

2. Faire délivrer un commandement de quitter les lieux au locataire

Suite à la décision du juge de résilier le bail et d’expulser votre locataire, ce dernier devient un occupant sans droit ni titre. Vous devez alors charger un commissaire de justice de signifier à votre locataire la décision du juge et de lui délivrer un commandement de quitter les lieux. 

Votre locataire a généralement deux mois pour quitter le logement (mais le juge peut avoir raccourci voire supprimé ce délai face à un locataire de mauvaise foi).

3. Procéder à l’expulsion locative par un commissaire de justice

A l’issue du délai accordé par le juge à votre locataire pour quitter votre logement, s’il n’est toujours pas parti de lui-même, vous devez charger un commissaire de justice de procéder à son expulsion. 

Attention : en aucun cas vous ne devez vous charger de l’expulsion de votre locataire en tant que propriétaire. Vous ne devez ni entrer dans le logement ni en faire changer les serrures, sous peine d’être poursuivi pour violation de domicile. Le propriétaire qui se charge de l’expulsion lui-même risque jusqu’à 3 ans de prison et 30.000 euros d’amende. 

a) Quand peut avoir lieu l’expulsion du locataire ?

Si votre locataire a une solution pour se reloger correspondant à ses besoins, son expulsion par un commissaire de justice peut avoir lieu à n’importe quel moment de l’année, une fois le délai accordé par le juge pour quitter les lieux dépassé. 

Dans le cas contraire, l’expulsion de votre locataire ne peut pas avoir lieu durant “la trêve hivernale” soit du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante. Si le terme du délai pour quitter le logement a lieu durant cette période, l’expulsion est reportée.

En dehors de ce cas de figure, l’expulsion de votre locataire doit avoir lieu un jour ouvrable, entre 6H et 21H et il n’est pas obligatoire que le commissaire de justice le prévienne de sa venue. 

b) Que se passe-t-il lorsque le locataire accepte ou refuse de quitter le logement ?