Période estivale et locations Airbnb : les conseils juridiques de la CNCJ en cas de location, sous-location ou dégradation

En France, en 2021, la plateforme de location Airbnb recensait 500 000 logements* et, selon les estimations, 86 millions de nuitées ont été réservées sur Airbnb et Abritel en 2022 dans le pays**.

*Source La Croix / **Source AirDNA

Un phénomène récent mais d'une ampleur considérable, dont les villes et le gouvernement se saisissent régulièrement, mais qu'en est-il côté « hôtes » ?

En effet, si les locations Airbnb ont la côte, elles ne sont pas sans risques et sans règles ! Est-ce que tout un chacun peut louer ou sous-louer son logement ? Que se passe-t-il s'il est dégradé après un séjour ?
La Chambre nationale des commissaires de justice répond aux 5 questions les plus courantes des hôtes quant à leurs droits, obligations et recours avant le boom des locations estivales...

« Je souhaite mettre mon logement sur Airbnb mais j'ai peur des dégâts » 

Le premier conseil de la CNCJ est de faire appel à un commissaire de justice en amont pour qu’il constate l’état du logement avant sa mise à disposition à autrui. Ainsi le constat servira de preuve incontestable pour se prémunir de tout litige éventuel à venir.

Pour un propriétaire qui n'aurait pas réalisé ce constat et qui récupère son logement saccagé ou dégradé (vitres ou objets cassées, moquette et canapé tâchés, dégradations dans les parties communes…), il convient d'avertir les services de police et de déposer plainte. En parallèle, le recours à un commissaire de justice peut s'avérer judicieux afin d’apporter la preuve, photos à l'appui, de l’existence de dégâts récents causés par les locataires Airbnb. Au nombre de 3800 sur tout le territoire, les commissaires de justice peuvent intervenir très rapidement (- 24h) avant que la preuve ne disparaisse.

Par ailleurs, l’intervention du commissaire de justice peut également porter sur le comportement des occupants (bruits, fêtes nocturnes, durée d’occupation des lieux dépassée).

« Je ne parviens pas à publier mon annonce, la plateforme me demande un numéro d'enregistrement : qu'est-ce que c'est ? »

Certaines villes (Paris, Lyon,...) souhaitent réguler le marché de la location de courte durée, en contrôlant le nombre de nuitées de location saisonnière autorisé. Ainsi, les mairies imposent un « numéro d’enregistrement », unique pour chaque logement. Il s'obtient rapidement sur le site internet de la municipalité et n’a ensuite pas besoin d’être renouvelé. Depuis 2021, les plateformes de location saisonnière ont l’obligation de suspendre toute annonce sans numéro d’enregistrement dans les communes concernées.

« Vais-je devoir payer des impôts si je loue souvent mon logement ? »

Il n'y a pas de lien direct entre la fréquence de location et l'imposition des revenus de l'hôte. Il s'agit de deux obligations distinctes :

- Chaque propriétaire a le droit de louer son habitation principale mais cela dans la limite maximale de 120 jours par an. Lorsque l'hôte aura atteint cette limite légale l'annonce sera automatiquement bloquée. En cas de dépassement il s'expose à une amende maximale de 10 000 €.

- L'argent gagné en tant qu'hôte sur Airbnb constitue en effet un revenu qui doit être déclaré et qui donne lieu au paiement d'impôts et de contributions sociales. En revanche, la location meublée d’une ou plusieurs pièces de la résidence principale est exonérée d’impôt si les loyers annuels n’excèdent pas 760 €.

" Puis-je sous-louer mon logement lorsque je pars en weekend ? "  

La sous-location est devenue un phénomène répandu, notamment au sein des grandes villes où le marché est tendu et les prix des loyers élevés. Or c’est interdit, sauf à avoir l’accord explicite du propriétaire. Pour cela, le locataire doit faire une demande à son propriétaire par lettre recommandée (et obtenir son accord), en indiquant la durée de la sous-location et le montant du loyer. Le loyer de la sous-location ne doit pas dépasser celui de la location.

" Mon locataire sous-loue sans mon accord que puis-je faire ? "

Si un propriétaire découvre que son logement est sous-loué sans son consentement, il peut faire appel à un commissaire de justice pour faire établir deux types de constats :

​- ​le constat sur internet de l’annonce publiée : il permettra de révéler le caractère illicite de la location au travers des nombreux commentaires des sous-locataires, de l’affichage du prix de la nuitée, de la date de parution de l’annonce et des périodes de disponibilité.

- la saisine du président du Tribunal Judiciaire d’une requête aux fins de désignation d’un commissaire de justice : par cette procédure le commissaire de justice se rend sur les lieux loués avec l’aide éventuelle d’un serrurier sans que le locataire soit prévenu pour lui permettre de pénétrer par surprise et de constater la présence d’effets personnels des touristes, de pouvoir les interroger s’ils sont sur place, etc.
Une fois le constat établi, il conviendra d’adresser une sommation au locataire de communiquer l’ensemble de ses relevés Airbnb afin de connaître le nombre de nuitées et les sommes perçues.

Dans un arrêt du 12 septembre 2019, la Cour de cassation a jugé que les sous-loyers perçus par le locataire suite à la mise en location de son appartement pour des courtes durées sur une plateforme de type Airbnb sans autorisation de son bailleur appartiennent par accession à ce dernier.