L’état des lieux d’entrée ou de sortie est-il obligatoire ?

Que vous vous apprêtiez à louer ou à rendre un appartement, il faut procéder à ce qu’on appelle un “état des lieux” de la situation de votre logement au moment où vous entrez ou sortez de celui-ci. En cas de litige, la comparaison de ces deux documents, réalisés entre le locataire et le propriétaire, à un moment précis et signés, est la preuve qui permet d’établir les responsabilités de chaque partie. Dans certains cas, celui-ci est réalisé par un commissaire de justice. On vous explique tout !

I. L’état des lieux d’entrée 

Obligatoire pour tous les baux signés après le 27 mars 2014 (cf: loi ALUR), l’état des lieux d’entrée doit être réalisé lors de la remise des clés (de préférence le jour de la signature du bail mais ce n’est pas obligatoire) et joint au contrat de bail. 

C’est un document qui décrit l’état du logement et de ses équipements à l’entrée dans les lieux du locataire. 

1. Comment le réaliser ?

Ensemble, propriétaire (ou un tiers mandaté par lui : un agent immobilier par exemple, mais également un commissaire de justice) et locataire constatent l’état des lieux d’entrée, d’un commun accord et dans de bonnes conditions d’éclairage. On dit que l’état des lieux est contradictoire.

Il s’agit de vérifier l’état général du logement au moment de sa location, notamment qu’il contient les équipements mentionnés dans le contrat de location.

Ces documents, qui peuvent être faits sur support papier ou sous forme électronique, doivent être établis par écrit en deux exemplaires (un exemplaire pour le locataire, l’autre pour le propriétaire ou son mandant) 

La forme du document doit permettre la comparaison pour chaque pièce de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux. Pour cela, le locataire et le bailleur peuvent convenir d’appliquer une grille de vétusté à la signature du contrat de bail.

L’état des lieux est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties (bailleur, mandant, locataire), au moment de sa signature.

2. Que doit-il comporter ?

L’état des lieux d’entrée doit décrire avec précision l’état du logement et des équipements qu’il comporte. Il doit au minimum indiquer les informations suivantes :

• le type d’état des lieux (entrée ou sortie)
• la date à laquelle il est réalisé
• l’adresse du logement
• le nom ou dénomination des parties (locataire, bailleur) et domicile ou siège social du bailleur ou des personnes mandatées par lui
• les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie (lorsque les charges locatives ne sont pas payées au forfait)
• le détail des exemplaires des remises ou tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou communs
• pour chaque pièce : une description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement (elle peut être complétée d’observations ou de réserves et illustrée par des photographies)
• la signature de chacune des parties (locataire, bailleur ou mandant) présentes pour réaliser l’état des lieux

NB : le locataire a 10 jours à compter de la date de signature de l’état des lieux pour demander au bailleur de le faire modifier, notamment si le bon fonctionnement de certains équipements n’a pu être vérifié, faute d’électricité par exemple. Par ailleurs, pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

II. L’état des lieux de sortie

A l’inverse, un état des lieux de sortie doit être fait lorsque le locataire quitte le logement et rend les clés. Il est recommandé de convenir d’une date d’état des lieux par courrier recommandé avec accusé de réception. L’état des lieux doit être réalisé au moment de la libération effective des lieux ou dans un laps de temps très rapproché, mais pas au-delà de l’expiration du préavis.

L’état des lieux est réalisé de façon contradictoire et amiable par le locataire et le propriétaire (ou son représentant). 

Si le locataire peut avoir à payer une partie de l’état des lieux d’entrée dans le logement lorsque ce dernier est réalisé amiablement par un tiers mandaté par le propriétaire (agence immobilière, commissaire de justice) le coût imposé au locataire ne pouvant, dans ce cas dépasser 3 € par mètre carré de surface habitable¹, aucun frais ne peut par contre être mis à sa charge pour l’établissement amiable de l’état des lieux de sortie.

Il se réalise de la même manière que l’état des lieux d’entrée dans le logement, il s’agit de comparer l’état de tous les éléments du logement. 

NB : lors de l’état des lieux de sortie, les différences constatées par rapport à l’état des lieux d’entrée qui sont dues à la vétusté du logement ou à la vétusté des équipements, dans le cadre d’un usage en bon père de famille, ne peuvent pas entraîner de retenue sur le dépôt de garantie. Seules les détériorations le peuvent.

1 Art. 5 al. 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et art. 

III. Dans quel cas faire intervenir un commissaire de justice ?

Lorsque l’état des lieux (d’entrée ou de sortie) ne peut pas se faire de manière amiable entre le locataire et le bailleur (ou son mandant), soit parce que le locataire ne peut pas être présent ou alors en raison d’un conflit entre les parties, il est nécessaire de faire appel à un commissaire de justice (le droit de l’immobilier est au coeur des activités du commissaire de justice). 

Dans ce cas, l’officier public ne représente ni le propriétaire ni le locataire, mais devient le garant d’un état des lieux impartial, permettant d’identifier précisément les anomalies présentes en toute objectivité.

NB : En dehors de tout contentieux, les parties au contrat de bail peuvent également avoir recours aux services d’un commissaire de justice pour dresser un état des lieux amiable (le commissaire de justice intervenant simplement ici en tant que mandantaire du bailleur comme indiqué au 1.1 tout en restant toujours impartial).

1. En cas d’absence d’une des parties

Si l’une des deux parties est absente lors de l’état des lieux, celui-ci est privé de sa valeur légale et probatoire aux yeux de la loi. 

Si le propriétaire ou le locataire refuse de se rendre au rendez-vous ou n’est pas en mesure de se déplacer, la rédaction de l’état des lieux peut être confiée à un commissaire de justice. Il est important de noter que sa décision est incontestable et sera opposable aux deux parties.

2. En cas de litige entre les parties

Le commissaire de justice convoque les deux parties, au plus tard sept jours avant son intervention, par lettre recommandée avec accusé de réception afin qu’elles soient présentes et puissent faire part de leurs remarques.

Dans ce cas, le commissaire de justice se charge de la description du logement seul, les parties pouvant être présentes.

3. Conséquences

Faire dresser un procès-verbal de constat par un commissaire de justice c’est se garantir de disposer d’un document incontestable, c’est-à-dire un descriptif détaillé des lieux loués avec clichés photographiques à l’appui, permettant au bailleur de prouver les dégradations éventuelles ou au locataire la restitution des lieux en bon état.

4. Coût

En cas de litige entre le bailleur et son locataire, le coût d’un état des lieux réalisé par un commissaire de justice est réglementé par la loi et chaque partie doit en payer la moitié.

Son coût varie en fonction de la superficie du bien locatif : 

– 110,47 euros sous 50 mètres carrés (m²)

– 128,70 euros entre 50 et 150 m²

– 193,05 euros au-delà de 150 m²

NB : Lorsqu’un commissaire de justice est mandaté pour réaliser un état des lieux amiable, ses tarifs sont libres.